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Ein geschlossener Immobilienfonds investiert in Immobilien oder immobilienabhängige Kapitalanlagen, wobei die (meist extra für diesen Zweck gegründete) Anlagegesellschaft die Anlegergelder verwaltet und den Anlegern entsprechende Rechenschaftsberichte etc. zusendet. Prinzipiell sind Anteile an geschlossenen Fonds nur während der Zeichnungsphase käuflich und können nach der Schließung nicht oder nur mit sehr großen Schwierigkeiten wieder veräußert werden. Der Anteilseigner geht grundsätzlich eine langfristige Kapitalanlage ein, welche einer unternehmerischen Beteiligung gleichzusetzen ist. Dies bedingt eine entsprechende Kapitalverfügbarkeit und die notwendige Risikobereitschaft.

Die Investitionsobjekte können dabei Einzelimmobilien sein oder auch Projekte mit mehreren Immobilien. Der Verwendungszweck reicht von privaten Wohnhausanlagen bis zu gewerblichen Objekten mit sehr hohen Investitionssummen. Je nach Art der Anlage kann dabei eine Haftung des Anlegers über die geleistete Anlagesumme (meist als Kommanditeinlage behandelt) hinaus möglich sein. Obwohl dies in der Mehrzahl der geschlossenen Immobilienfonds auf dem Markt nicht mehr der Fall ist, sollte sich der Anleger sehr ausführlich über die möglichen Risiken eines solchen Investments informieren. Hierzu steht ihm u.a. das Verkaufsprospekt der Kapitalanlagegesellschaft zur Verfügung, welches jedoch (im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds) nicht von den entsprechenden Aufsichtsbehörden geprüft wird.

Es ist daher wichtig, sich auch von unabhängigen Fachleuten zum jeweiligen Fonds beraten zu lassen. Ein Engagement in geschlossene Immobilienfonds sollte aus Gründen der langen Kapitalbindung und des recht hohen Risikos immer nur mit einem kleinen Teil des zur Verfügung stehenden Anlagevermögens des Anlegers erfolgen. Ein eventueller Totalverlust des Anlagekapitals muss dieser ohne größere Einschränkungen hinnehmen können, sonst ist das Risiko einer solchen Anlage zu hoch.