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Immobilienfonds sind Investmentfonds, die sich auf den Erwerb und die Vermietung von Immobilien konzentrieren. So können Menschen am Immobilienmarkt investieren, die sich eine eigene Immobilie niemals leisten könnten. Für Kapitalanleger ergeben sich mehr Möglichkeiten zur Diversifizierung ihres Vermögens. Immobilienfonds sind von ihrer Art her langfristige Investments.

Es gibt zwei Arten von Immobilienfonds: offene und geschlossene. In beiden Fällen erwerben Manager Immobilien, die renditegünstig vermietet und weiterveräußert werden sollen. Bei offenen Immobilienfonds wird in viele verschiedene Objekte meist gewerblicher Art – Büros, Hotels, Ladeneinheiten – investiert, während ein geschlossener Fonds nur ein oder zwei Immobilien kauft. Offene Immobilienfonds ermöglichen eine Risikostreuung, schützen aber nicht vor Kursverlusten. Bei geschlossenen Fonds ist ein Totalverlust plus Nachschusspflicht möglich.
Offene Immobilienfonds sind für Kleinanleger geeignet, man kann bereits ab 25 Euro einen regelmäßigen Sparplan eröffnen. Geschlossene Immobilienfonds schreiben eine Mindestanlage von 10.000 Euro oder mehr vor. Hinsichtlich der Kosten gibt es ebenfalls erhebliche Unterschiede. Geschlossene Fonds haben weitaus höhere Management- und Verwaltungskosten.

Offene Immobilienfonds waren bis zur Finanzkrise jederzeit verfügbar und sind nicht befristet. Ein geschlossener Fonds dagegen wird für weitere Kundengelder gesperrt, wenn das Platzierungsvolumen erreicht ist. Eine Verfügung ist nur am Laufzeitende möglich. Während der Laufzeit kommt ein Investor nur in Ausnahmefällen über den Zweitmarkt an sein Geld heran. Da in den letzten Jahren ein großer Teil der offenen Immobilienfonds aufgrund gestiegener Auszahlungswünsche nicht mehr liquide war, wurden für diese Fonds neue gesetzliche Regelungen ab 2013 beschlossen. Danach können Anleger nur noch über 30.000 Euro pro Halbjahr verfügen und Neuanleger unterliegen darüber hinaus einer 2-jährigen Kündigungsfrist.