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Die Tilgungshypothek (oder auch Abzahlungshypothek oder Annuitätendarlehen) ist eine Darlehensform, die durch immer gleich hohe Raten zur Rückzahlung gekennzeichnet ist, welche sich aus jeweils veränderlichen Tilgungs- und Zinsleistungen zusammensetzen. Da nach Beginn der Rückzahlungsphase mit jeder Rate auch eine gewisse Tilgung erfolgt, reduziert sich die Restschuld entsprechend und der Zinsanteil der nächsten Raten wird kleiner – da die Ratenhöhe jedoch immer gleich hoch ist, steigt der Tilgungsanteil entsprechend an. Die Tilgungshypothek ist die klassische und am weitesten verbreitete Form der Immobilienfinanzierung, nicht zuletzt deshalb, weil sie relativ leicht verständlich und für die Darlehensnehmer gut zu kalkulieren ist.

Eine Tilgungshypothek kann mit unterschiedlich langen Zinsbindungen (z. B. 5 Jahre, 10 Jahre oder auch länger) vereinbart werden – während dieser Zeit ändert sich der Sollzins also nicht. Zusätzlich muss ein anfänglicher Tilgungssatz vereinbart werden, woraus sich dann die Ratenhöhe ermitteln lässt. Zur besseren Übersicht stellt das Kreditinstitut dem Darlehensnehmer einen Zahlungsplan zur Verfügung, aus dem genau ersehen werden kann, wie sich zu jedem Zahlungstermin die Ratenhöhe aus Tilgungs- und Zinsanteil zusammensetzt. Zusätzlich können kostenfreie Sondertilgungen vereinbart werden, welche die Restschuld zusätzlich senken. Nach Leistung einer Sondertilgung ändert sich der Zahlungsplan entsprechend.

Üblicherweise verbleibt nach Ende der Zinsbindung eine Restschuld, die dann anschlussfinanziert werden muss. Dabei handelt es sich um einen neuen, eigenständigen Finanzierungsvertrag mit dem Restschuldbetrag der vorangegangenen Finanzierung als neue Darlehenssumme. Eine Tilgungshypothek wird von zahlreichen Kreditinstituten in Deutschland angeboten, der Darlehensinteressent sollte sich daher sehr breit informieren und detaillierte Konditionenvergleiche anstellen. Meist sind nicht alle involvierten Kosten auf den ersten Blick zu erkennen, sondern bedürfen eines detaillierten Studiums der individuellen Angebotes.