Das Forward-Darlehen ist ein klassisches Annuitätendarlehen, welches bereits im Voraus (mit einer im Voraus festgelegten Vorlaufzeit) abgeschlossen wird. Dies bedeutet, dass die Darlehenssumme erst nach dem Ende dieser Vorlaufzeit zur Auszahlung kommt, wobei die Vorlaufzeit bis zu 5 Jahre vor dem Auszahlungstermin betragen kann. Die Konditionen werden jedoch bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung fixiert. Dies sichert die aktuell am Markt herrschenden Zinskonditionen (nebst einem kleinen Zinsaufschlag für die Vorausfixierung) für ein in der Zukunft beanspruchbares Darlehen.
Insbesondere zu empfehlen ist diese Variante des Annuitätendarlehens bei Erwartung steigender Zinsen für Immobilienfinanzierungen. Am meisten in Anspruch genommen werden Forward-Darlehen als Prolongationsdarlehen, d.h. wenn das Ende der Zinsbindungsfrist für eine existierende Baufinanzierung naht (= Anschlussfinanzierung). Die Höhe des Zinsaufschlages für die vom Kreditinstitut garantierte Zinssicherheit ist abhängig von der derzeitigen Zinsstruktur am Markt sowie von der Länge der Vorlaufzeit. In der Regel kann mit durchschnittlichen Aufschlägen von 0,5% bis 1% gerechnet werden. Grundsätzlich erhöhen damit Forward-Darlehen die finanzielle Planungssicherheit, da der Kreditnehmer genau weiß, mit welchen Zinsbelastungen er in Zukunft rechnen muss. Das Risiko einer solchen Finanzierungsvariante liegt allein in der nicht erwarteten Zinsentwicklung – also z.B. stagnierende oder gar fallende Zinsen. Dann ist das Forward-Darlehen für den Darlehensnehmer teurer ein regulär zum Zeitpunkt der Notwendigkeit aufgenommenes Annuitätendarlehen.
Aufpassen sollte der Interessent bei den Vertragsmodalitäten: So gibt es durchaus unterschiedliche Vereinbarungsmöglichkeiten für die Zinsbindungsfrist aus einem Forward-Darlehen. Beginnt die vereinbarte Laufzeit für die Zinsbindung beispielsweise schon mit Vertragsabschluss, spricht man von einem „unechten Forward-Darlehen“, da im Normalfall diese erst mit der Darlehensauszahlung zu laufen beginnen sollte. Auch sollte der Interessent immer gut vergleichen und die Anfrage an möglichst viele unterschiedliche Kreditinstitute stellen.