Offene Immobilienfonds sind von Fondsgesellschaften angebotene Anlagemöglichkeiten mit Immobilienbezug, wobei ein Sondervermögen durch die eingezahlten Anlegergelder nach Maßgabe des Fondsmanagements in unterschiedliche Bereiche investiert wird. Es gibt eine hohe Zahl angebotener offener Immobilienfonds, so dass der Anleger einen breit angelegten Vergleich zur Auffindung des individuell passenden Fonds durchführen sollte. Die käuflich erwerbbaren Fondsanteile werden dabei von großen Fondsgesellschaften ausgegeben und können in der Regel börsentäglich an- und verkauft werden.

Die Kurse werden in vielen Medien (z. B. im Internet) täglich aktuell veröffentlich – sind die Anteile an der Börse nicht handelbar, so besteht eine Rücknahmeverpflichtung des Emittenten. Offene Immobilienfonds unterliegen einer Vielzahl von recht restriktiven Bestimmungen und werden von den Finanzbehörden entsprechend beaufsichtigt. So ist jeder Emittent beispielsweise verpflichtet, ein detailliertes Fondsprospekt zur Anlegerinformation herauszugeben, indem u. a. die Anlagepolitik, die Kosten, sowie die Chancen und Risiken erläutert werden. Das Sondervermögen des Fonds unterliegt einem besonderen Status – die eingezahlten Gelder der Anteilskäufer können beispielsweise bei einer Insolvenz nicht mit in die Insolvenzmasse übernommen werden.

Wie kommt die Rendite bei offenen Immobilienfonds zustande?

Das Fondsmanagement kümmert sich um die Verwaltung und die Verteilung des Fondsvermögens auf die verschiedenen Investmenttitel. Welche Einzeltitel (z. B. Anteilsscheine von Immobiliengesellschaften) das Fondsmanagement für das Fondsdepot erwirbt, kann vom einzelnen Anleger nicht beeinflusst werden. Die Rendite entsteht dabei in der Hauptsache durch Kurssteigerungen der gekauften Wertpapiere, durch Ausschüttungen der Gesellschaften, durch Wertsteigerungen der Immobilienbeteiligungen im Fonds, Miet- und Pachteinkünfte oder durch Veräußerungsgewinne aus Immobiliengeschäften. Je nach Entstehung der Erträge müssen daher auch unterschiedliche steuerliche Behandlungen beachtet werden.

Die Fonds werden zusätzlich unterschieden nach thesaurierenden (wiederanlegenden) Fonds und ausschüttenden Fonds. Bei der thesaurierenden Variante werden erzielte Erträge sofort wieder reinvestiert, bei der ausschüttenden Variante werden die erzielten Erträge dem Anteilseigner gutgeschrieben – hierfür ist die steuerliche Behandlung jedoch gleich. Grundsätzlich sind offene Immobilienfonds nicht unbedingt ein Renditerenner – dafür sind die erzielten Erträge jedoch in der Regel recht stabil. Gute Fonds erwirtschaften pro Jahr zwischen 4 und 7 Prozent – der Anleger ist daher gut beraten, ganz besonders auf die entstehenden Kosten (z. B. Ausgabeaufschlag, Managementgebühren etc.) zu achten, da diese Kosten die entstandene Rendite schnell wieder auffressen können. Hier gibt es erhebliche Unterschiede bei den Anbietern am deutschen Markt!

Die Besteuerung von offenen Immobilienfonds

Ein großer Teil der Erträge aus offenen Immobilienfonds ist steuerfrei für den Anleger – damit kann diese Anlage zu einer idealen Ergänzung eines ganzheitlichen Vermögensaufbaukonzeptes avancieren. Je nach Herkunft der erwirtschaftete Erträge des Fonds müssen dafür Steuern bezahlt werden oder nicht. So sind beispielsweise Erträge aus Vermietung oder Verpachtung oder auch Gewinne aus Immobilientransaktionen innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerpflichtig, Wertsteigerungen der im Fonds enthaltenen Immobilien oder gar Erträge aus ausländischen Immobilienvermögen hingegen sind in der Regel steuerfrei. Erfahren die gehaltenen Fondsanteile eine Kurssteigerung, können diese nach Ablauf der 12-monatigen Spekulationsfrist steuerfrei mit Gewinn veräußert werden, bei geringeren Haltedauern muss der Gewinn in der Steuererklärung angegeben werden. Im Durchschnitt sind etwa 60 Prozent der Erträge eines offenen Immobilienfonds steuerlich relevant – die genauen Einzelheiten hierzu müssen jedoch anhand der Fondsdokumentationen bzw. der persönlichen Situation und ggf. mit einem Steuerberater betrachtet werden.

Vorteile und Chancen von offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds bieten neben einer hohen Transparenz und einer frei wählbaren Investitionshöhe vor allem den Vorteil, sich nicht um Einzeltitel, Marktsegmente und das ständige Depotrisikomanagement kümmern zu müssen. Durch eine einmalige Investition partizipiert der Anleger vom gewählten Immobiliensegment, ohne sich um die Umschichtung bei negativen Nachrichten oder das bei Einzeltiteln hohe Verlustrisiko sorgen zu müssen. Das Fondsmanagement kann aufgrund der meist hohen Anlegersummen ein ausgewogenes und chancenverteiltes Depot zusammenstellen. Die Profis kümmern sich dabei auch um neue Entwicklungen und aktuelle Chancen am Markt. So entsteht für den Anleger eine sehr gute Möglichkeit, eine attraktive und stabile Rendite zu generieren, ohne dafür selbst täglich aktiv werden zu müssen. Entgegen kommen ihm dabei auch die gesetzlichen Bestimmungen: So müssen offene Fonds generell sicherstellen, dass zu keiner Zeit mehr als 10 % des Fondsvermögens in nur einen Einzeltitel investiert sind (Risikovermeidung!) und dass täglich An- und Verkaufspreise für die Fondsanteile gestellt werden müssen. Der Investor kann so immer aktuell die Wertentwicklung verfolgen und entscheiden, ob er weiter investiert sein möchte oder nicht. Grundsätzlich empfiehlt sich bei offenen Immobilienfonds eine eher langfristige Ausrichtung: Auch wenn die Kurse über einen kürzeren Zeitraum einmal nach unten gehen, so bietet der Immobilienmarkt doch in der Regel auf lange Sicht eine stete und attraktive Renditechance.

Sichere Einnahmen für eine bessere Ertragskalkulation

Durch die vergleichsweise stabilen Ertragsaussichten kann der Anleger riskantere Positionen im Anlageportfolio ausgleichen und eine insgesamt positive Entwicklung untermauern. Zukünftige Entwicklungen sind niemals genau vorhersehbar, doch ein Standbein in einen sich wertstabil entwickelnden Anlagemarkt wie dem Immobilienmarkt zu setzen, ermöglicht es, eine risikodiversifizierende Anlagepolitik für das persönliche Portfolio zu realisieren. Je nach persönlicher Risikoneigung kann so das gesamte, zur Verfügung stehende Anlagekapital in verschiedene Risikogruppen investiert werden – der Immobilienmarkt ist bei einer Investition über offene Fonds eher ein Investment mit geringem Risiko. Das Fondsmanagement wird zudem bestrebt sein, eine gute Risikoverteilung gemäß der aktuellen Marktsituation vorzunehmen, denn oftmals besteht eine erfolgsabhängige Gewinnbeteiligung oder doch zumindest eine Reputation aufgrund einer erfolgreichen Anlagehistorie, die – umso besser sie ist – auch mehr Fondskäufer an den betreffenden Fonds binden wird.

Die Zukunftsaussichten sind positiv

Offene Immobilienfonds investieren in einen Markt mit guten Zukunftsaussichten: Besonders in Ballungsgebieten werden Immobilien ständig nachgefragt. Hierbei möchten Privatleute genauso in naher Umgebung zu ihrem Arbeitsplatz wohnen, wie Firmen ihre Büros in zentralen und attraktiven Lagen aufbauen möchten. Je nach Bedarf und Möglichkeiten werden dabei unterschiedliche Lagen und Preiskategorien nachgefragt – wer dies zu adäquaten Preisen anbieten kann, wird entsprechende Klientel auch langfristig an sich binden können. In solche Investitionsumgebungen können aufgrund der hohen, notwendigen Anlagesummen nur entsprechende Großanleger oder Anlagegesellschaften investieren. Über offene Immobilienfonds hat auch der „kleine Anleger“ eine Möglichkeit, von dieser Entwicklung zu partizipieren.

Risiken von offenen Immobilienfonds

Wer in offene Fonds investieren möchte, hat meist die Qual der Wahl: Viele tausend verschiedene Fonds stehen zur Auswahl. Auch wenn bereits als Vorauswahl die Sparte „Immobilien“ für ein Fondsengagement festgelegt wurde, stehen immer noch hunderte verschiedener Fonds zur Auswahl. Hier benötigt der Anleger ein entsprechendes Vorwissen – denn blind ausgewählt kann ein Immobilienfonds, der nicht zur persönlichen Anlagestrategie passt, auch einen negativen Einfluss auf die Gesamtvermögensentwicklung ausüben. So hat fast jeder einzelne Fonds ein ganz eigenes Kostenschema, welches sich z. B. aus Ausgabeaufschlag (Agio), Managementgebühren und weitere Spesen und Gebühren zusammensetzt. Wird hier ein vergleichsweise teurer Fonds gewählt, kann dies auf viele Jahre hinaus zu Lasten der Rendite gehen.

Jedes Anlagesegment hat eigene Risiken

Hinzu kommen spezielle Risiken für jedes Anlagesegment. Bei Immobilieninvestments bestehen verschiedene, spezifische Risiken – beispielsweise eine Abwertung des Bestandsvermögens durch ungünstige Strukturentwicklungen oder andere, nicht vorhersehbare Einflüsse. Entwickelt sich der ganze Sektor über einen langen Zeitraum negativ, wird der Fonds über viele Jahre hinweg keine Überschüsse erzielen können – es empfiehlt sich daher, das gesamte Anlagekapital eines Anlegers über möglichst viele Bereiche zu verteilen. Oft werden in der Presse und im Internet sog. „Hitlisten“ veröffentlicht – also Rankings, in denen die besten Fonds eines Sektors aufgelistet werden. Doch hat ein Fonds z. B. in den letzten 5 Jahren gegenüber anderen Fonds eine Outperformance erzielt, bedeutet dies noch lange nicht, dass dies auch in Zukunft so sein wird. Es gibt keinerlei verlässliche Indikatoren für eine zukünftige Wertentwicklung.

Der Vergleich von offenen Immobilienfonds

Wie schon erwähnt, bedarf es seitens des Anlegers einer gehörigen Portion Basiswissen, um die Entscheidung für oder gegen einen bestimmten Immobilienfonds zu treffen. Bei einem Vergleich des Angebots auf dem Markt sind verschiedene Aspekte zu betrachten: Welche Kosten entstehen beim Kauf und während der Depotverwahrung des Fonds, passen Risikoprofil und Anlageschwerpunkt zu den persönlichen Anlagevorstellungen und in welcher Größenordnung sollte in einen bestimmten oder in mehrere Fonds investiert werden? Diese und andere, wichtige Fragen sollte der Anleger vor dem Erwerb von Fondsanteilen sicher beantworten können. Für Laien ist es daher besonders ratsam, sich vorab Informationen mit Hilfe eines unabhängigen Beraters zu holen, denn diese Fachleute haben einen großen Marktüberblick und verfügen über die notwendige Erfahrung, um den zur individuellen Situation passenden Fonds auszuwählen. Je nach Anlagehorizont können darüber hinaus besondere Anlageformen zur Anwendung kommen: So kann beispielsweise mit einem Fondssparplan eine ideale Anlageform für die Altersvorsorge eingerichtet werden. Hierfür kommen allerdings nicht alle Immobilienfonds in Frage, denn nicht alle sind sparplanfähig. Nicht zuletzt ist auch die steuerliche Situation des Anlegers zu berücksichtigen, denn wie bereits dargestellt, entscheidet auch die genaue Anlagepolitik des Fonds über die Notwendigkeit einer steuerlichen Angabe.

Vergleichen und Risiken vermeiden / Ertragssicherung

Durch einen breit angelegten Vergleich lassen sich das Risiko einer merklichen Renditeschmälerung (z. B. aufgrund der hohen Kosten des Fonds) und auch ein generell zu hohes Risiko bei der Anlageentscheidung vermeiden. Durch ein intensives Studium des Fondsprospektes und den Abgleich mit der individuell optimalen Anlagestrategie kann der Anleger entscheiden, ob ein bestimmter Immobilienfonds sein Portfolio sinnvoll ergänzt oder nicht. Soll ein nicht zu hohes Anlagerisiko eingegangen werden, sollte das Fondsmanagement klar darlegen, wie eine Sicherung der Erträge über eine möglichst lange Laufzeit erfolgt und mit welchen stabilen Einnahmen gerechnet werden kann. So sind beispielsweise namhafte Mieter mit langfristigen Mietverträgen ein klarer Pluspunkt für die Renditesicherung.

Weitere Kriterien

Der Anleger sollte stets auf eine breite Diversifikation seiner Anlageformen achten. Auch bei Fonds kommt es darauf an, den richtigen Mix zu finden. Grundsätzlich ist bei offenen Immobilienfonds ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals äußerst unwahrscheinlich, da ein Fonds in viele verschiedene Titel bzw. Geschäftsfelder investiert. Zu einer guten Anlagepolitik gehört es auch, die vorhandenen Positionen im Depot regelmäßig zu überprüfen. Offene Fonds lassen sich sehr gut in ihrer Wertentwicklung verfolgen – zeigt sich eine dauerhafte Unterentwicklung der Ertragslage (was sich letztlich auch im Fondskurs ausdrückt), sollte der Anleger darüber nachdenken, die Anteile zugunsten eines anderen Fondskandidaten auszutauschen. Es sollte jedoch klar sein, dass ein Investment in offene Immobilienfonds prinzipiell nicht als kurzfristige Anlageform geeignet ist – offene Immobilienfonds zeichnen sich eher durch Langfristigkeit und Stabilität aus, auch wenn einmal ein Kursausschlag nach unten oder oben ein kurzfristiges Hoch oder Tief markiert.