Die Kapitalanlage in geschlossene Immobilienfonds setzt ein großes Quantum an Basiswissen und frei verfügbares Kapital voraus, um das Risikoprofil den eigenen Vorstellungen adäquat anpassen zu können. Geschlossene Immobilienfonds eignen sich definitiv nicht für die kurzfristige Kapitalanlage oder das „schnelle Geld“ nebenbei, sondern müssen anhand der vorliegenden Informationen möglichst objektiv bewertet werden. Grundsätzlich besteht das Risiko eines Totalverlustes (in einigen wenigen Fällen sogar eine Nachschusspflicht) und das einmal investierte Kapital ist meist viele Jahre lang gebunden.
Geschlossene Immobilienfonds sind unternehmerische Beteiligungen und können nur durch Beitrittserklärung sowie Übernahme der Rechte und Pflichten eines Unternehmers gezeichnet werden. In der Praxis übernimmt in der Regel die Fondsgesellschaft (gegen eine entsprechende Vergütung) die verschiedenen Aufgaben auf Treuhänderebene.
Trotzdem ist der Anteilsinhaber direkt mit dem Erfolg (oder dem Misserfolg) des Unternehmens verbunden. Zur Risikobegrenzung sollte deshalb immer nur ein kleiner Teil des Gesamtvermögens in einen geschlossenen Fonds investiert werden. Der Ablauf ist in der Regel der, dass zunächst Informationen über die verschiedenen Fondsangebote bei verschiedenen Fondsvermittlern eingeholt werden.
Ist ein bestimmter Kandidat besonders interessant, werden hierfür weitere Unterlagen angefordert, wie z.B. der Fondsprospekt, die Rahmendaten in Kurzform, die Beitrittserklärung usw. An einem geschlossenen Fonds kann sich der Interessent während der Zeichnungsphase beteiligen, die in der Regel einige Monate dauert.
Nach der Fondsschließung sind die Anteile dann nicht mehr (oder nur sehr schlecht) handelbar. Die Erträge fließen in Form von Ausschüttungen an den Anleger zurück, der genaue Plan hierfür ist im Fondsprospekt abgedruckt. Neben dem Fondskonzept selbst ist auch der Vermittler interessant, denn auch hier gibt es viele Unterschiede. So existieren beispielsweise „Fondsdiscounter“, die einen Teil oder das ganze Agio von Ihren Provisionen zurückerstatten etc.