Bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien gelten andere Spielregeln als bei einer privaten Immobilienfinanzierung. Dies hat insbesondere mit dem erhöhten Risiko aufgrund der meist höheren Darlehenssummen, der Bedeutung der Ertragssituation des Unternehmens und dem allgemeinen Geschäfts- sowie dem Branchenrisiko zu tun. Viele Kreditinstitute haben eigene Abteilungen, damit die umfangreichen Prüfungen und Risikobewertungen der Anträge der Kreditkunden entsprechend durchgeführt werden können. Gewerbliche Immobilien dienen darüber hinaus nicht der Verwirklichung individueller Wohnvorstellungen wie das bei privaten Immobilien der Fall ist, sondern der Optimierung der Ertragssituation. Hierbei ist also für den Interessenten allein entscheidend, wie die gesamte Kostenstruktur ausfallen wird und wann eine Amortisation erreicht werden kann. Um möglichst gute Konditionen offeriert zu bekommen und die Investition nicht auf wacklige Füße zu stellen, sollte das finanzielle Risiko möglichst niedrig gehalten werden. Dies kann durch die Einbringung eines hohen Eigenkapitalanteils, die Inanspruchnahme von Förderungen oder durch einen passenden, individuell anpassbaren Finanzierungsinstrumente-Mix erreicht werden.
Höhe des Eigenkapitalanteils hat große Bedeutung
Wie bei privaten Immobilienfinanzierungen auch, spielt der Anteil des eingesetzten Eigenkapitals eine zentrale Rolle. Bei nicht privat genutzten Immobilien setzen die meisten Kreditinstitute einen Anteil von mindestens 20 bis 30 % voraus, bevor überhaupt ein Angebot erstellt wird. Dabei muss es sich bei dem Eigenkapital nicht zwangsweise um freie Liquidität handeln – einige Anbieter akzeptieren auch Betriebs- oder Anlagevermögenswerte oder bereits lastenfreie (im Eigentum des Antragstellers befindliche) Immobilien als zusätzliche Sicherheitsleistung. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, umso niedriger wird das Gesamtfinanzierungsrisiko, was wiederum mit besseren Konditionen des Kreditgebers belohnt wird.
Objektqualität und geschäftliches Umfeld müssen stimmig sein
Ein potenzieller Kreditgeber wird ebenfalls die geschäftliche Entwicklung der letzten Jahre anhand der Bilanzen, das aktuelle geschäftliche Umfeld und die Erfolgsaussichten des Geschäftsmodells bewerten. Die Qualität der Gewerbeimmobilie (z. B. der Zustand der Bausubstanz oder die Energiebilanz), deren langfristige Vermarktbarkeit sowie die langfristigen Ertragsaussichten sind hierbei extrem wichtig für die Risikobewertung. Bei vermieteten Gewerbeimmobilien sind die Qualität der Mieter (Zahlungsfähigkeit, Kontinuität), die Auslastung und natürlich die Markteinschätzung für die kommende Vermietbarkeit entscheidend. Die im Markt befindlichen Schwankungen für Kaufpreise oder Mieten sowie konjunkturelle Einflüsse können eine zum Antragszeitpunkt gute Risikobewertung in der Zukunft kräftig aushebeln, daher sind langfristige Bindungen mit festen Zahlungsgrößen immer von Vorteil für die Kalkulationssicherheit.