Gewerbliche Immobilienfinanzierung: Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil sein?

Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung wird – im Gegensatz zur privaten Immobilienfinanzierung zu Wohnzwecken – nach Objektzweck (z.B. Renditeobjekt durch Vermietung, gewerbliche Verwendung wie Produktionsstätten oder Ladenlokale etc.) und nach Risikostruktur unterschieden. Da es sehr viele unterschiedliche Kombinationen aus diesen Eckstrukturen gibt, kann keine allgemeingültige Empfehlung für eine bestimmte Eigenkapitalhöhe gegeben werden.

Eine höhere Eigenkapitalquote ist in der Regel Garant für die leichtere Realisierbarkeit sowie günstigere Kapitalkosten. Manche Projekte verlangen gar hohe Eigenkapitalquoten von mindestens 30%, damit der Darlehensgeber sich überhaupt engagiert (z.B. bei Immobilienprojekte mit entsprechend hohem wirtschaftlichen Risiko). Der Zweck einer Gewerbeimmobilie ist letztendlich immer die Ertrags- bzw. Renditeoptimierung. Meist können moderate Renditen jedoch nur mit einer Investition mit entsprechendem Risikofaktor erzielt werden. Hierbei werden in der Mehrheit der Fälle dann private oder institutionelle Investoren angesprochen, weniger die „herkömmlichen“ Kreditinstitute wie Banken oder Sparkassen.

Am Anfang steht also die Suche nach der besten Finanzierungsform. Es folgen die Festlegung der projektspezifischen Eckdaten in Abstimmung auf die Finanzierungsform und dann die Suche nach dem günstigsten Anbieter. Bei allen diesen Punkten spielt das vorhandene Eigenkapital eine große Rolle. Je weniger fremdes Kapital als Immobiliendarlehen aufgenommen werden muss, umso größer ist die Auswahl sowohl bei der Art der Finanzierungsform wie auch bei der Anbieterzahl.

Grundsätzlich kann festgestellt werden, dass gewerbliche Immobilienfinanzierungen meist mehr Eigenkapital erfordern als private Finanzierungen. Eine Untergrenze kann bei etwa 20% bis 30% des Objektwertes empfohlen werden. Bei dieser Größe sind die meisten Kapitalgeber für ein Engagement bereit. Nur sehr wenige Ausnahmen sind in der Praxis wirklich zu beobachten: Dies können z.B. öffentliche Projekte sein oder Projekte, die auf Basis einer gesetzlichen Regelung realisiert werden müssen. Eine gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel ausgeschlossen.