Gewerbliche Immobilienfinanzierungen – Chancen und Risiken in der Corona-Krise

Nach dem ersten Lockdown im März 2020 spiegelte das Börsenbarometer die Stimmung an den Märkten wider. Die Immobilienmärkte zeigten eine differenzierte Reaktion auf gedämpfte wirtschaftliche Aussichten. Der Verkauf privater Wohnobjekte nahm nach wenigen Wochen unbeirrt die Fahrt zu neuen Rekorden wieder auf. Parallel entwickelten sich die Immobilienfinanzierungen. Das Neugeschäftsvolumen gewerblicher Immobilienfinanzierungen sank hingegen im ersten Halbjahr 2020 um etwa 3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Bemerkenswert: Mehrere Banken verzeichneten in dem Zeitraum ein höheres Neugeschäft als in 2019. Die Kreditbestände stiegen im ersten Halbjahr 2020 um rund 4­ %. Dies bedeutet, es wurden weniger Mittel getilgt als neu aufgenommen. Wie sieht aktuell der Markt für gewerbliche Immobilien aus? Das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien stieg im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich. Somit bleibt festzustellen: Es gibt keine Liquiditätskrise. Anders ausgedrückt: Neben den Risiken, die durch die Pandemie ausgelöst wurden, bestehen Chancen für Investoren und Banken haben Interesse an Finanzierungen.

Banken haben Interesse an soliden gewerblichen Immobilienfinanzierungen

Mehrere Faktoren weisen auf das Interesse der Kreditinstitute hin:

  • Geschäftsbanken verstärken ihre Aktivitäten im Geschäftskundenbereich
  • Klassische Privatkundenbanken richten Bereiche für Firmenkunden ein
  • Mehrere Fintechs bemühen sich um die selbstständige Kundschaft
  • Plattformen für gewerbliche Kredite expandieren

Die Tatsache, dass es sich bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen um grundbuchlich gesicherte Darlehen handelt, dürfte diesen Trend zusätzlich verstärken. Dieser bestand bereits vor Corona. Verstärkt hat sich seit der Pandemie die Ausrichtung auf das sogenannte Core­­-Segment. Dies sind Bestandsobjekte in guten Lagen mit langfristigen Mietverträgen. Kritischer werden Value-Add Objekte gesehen: Immobilien deren hohe Rendite mit einem erhöhten Risiko erkauft wird. Schwieriger wird die Finanzierung ebenso bei Projektentwicklungen, sofern die Vorvermietungen nicht den Erwartungen entsprechen.

Corona-Krise verändert je nach Nutzungsart die Kapitaldienstfähigkeit

Entwicklungen und Trends verlaufen im Immobilienmarkt, im Gegensatz zur Börse, über längere Zeiträume. Das schafft Sicherheit. Auf der anderen Seite ist rechtzeitig auf sich verändernde Bedürfnisse und Anforderungen zu achten. Bei gewerblichen Immobilien zeichneten sich Veränderungen lange vor Corona ab. Durch die Pandemie haben einige Entwicklungen zusätzlich an Fahrt aufgenommen.

Nach dem Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (Difi), dem Stimmungsbarometer für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, hat sich die Stimmung im letzten Quartal 2020 deutlich aufgehellt. Experten äußern eine ähnlich gute Stimmung wie kurz vor der Pandemie. Differenziert zeigen sich jedoch die Aussichten je nach Nutzungsart. Dies entspricht der Sichtweise vieler Banken.

Nachstehend eine Aufstellung in der Reihenfolge, wie sich die Corona-Krise auf die Kapitaldienstfähigkeit auswirkt. Dabei steht 1. für geringfügige Auswirkungen und 7. für große Auswirkungen:

  1. Wohnen
  2. Logistik
  3. Einzelhandel (nur Lebensmittel)
  4. Büro
  5. Hotel (Freizeit)
  6. Einzelhandel (außer Lebensmittel)
  7. Hotel (Business)

Chancen für Investoren

Interessierte Investoren bereitet obige Aufstellung auf die aktuelle Sichtweise der Banken vor. Das Interesse der Institute kann vorausgesetzt werden. Jede Bank hat ein Interesse daran, das Kreditportfolio auszubauen. Insbesondere bei größeren Finanzierungen muss allerdings mit längeren Entscheidungsprozessen gerechnet werden, als vor der Pandemie. Ebenso werden bestehende Mietverhältnisse häufiger und intensiver geprüft. Schwierig sind Finanzierungen von Immobilien des stationären Einzelhandels sowie von Hotels. Panik ist, wie bei allen Investments, kein guter Ratgeber. Wie sich in Innenstadtlagen unter veränderten Bedingungen neue Nutzungsmöglichkeiten ergeben, zeigt der Lebensmitteldiscounter Aldi. Bereits vor einigen Jahren wurde in Düsseldorf auf der vornehmen Königsallee eine Filiale eröffnet. Aktuell gab das Unternehmen bekannt, Interesse an weiteren Innenstadtlagen zu haben.

Fazit

Insgesamt kann festgestellt werden, dass den Kreditrisiken und dem teilweisen Preisverfall Chancen für Banken und Anleger gegenüberstehen. Auch bei der Investition in Steine gibt es keine hundertprozentige Sicherheit. Dies ist jedem Anleger in allen Investmentklassen klar. Im Vergleich zu Zeiten vor der Pandemie ist die Finanzierung von Studentenwohnheimen, Einzelhandelsimmobilien sowie Hotels schwierig und nur mit Margenaufschlägen zu realisieren. Finanzierungen von Logistikobjekten oder Büroimmobilien sind im letzten Quartal jedoch wieder angelaufen. Bei den Banken werden aktuell zur Analyse der Lage die Ressourcen umverteilt. Mitarbeiter kümmern sich um die Auswirkungen von Mietausfällen aufseiten der Eigentümer, die ihre Darlehen nicht mehr bedienen können. Parallel wurden Kapazitäten für die Bearbeitung der coronabedingten KfW-Kredite eingesetzt. Einen guten Marktüberblick über Kapazitäten, Neuausrichtungen sowie veränderte Bedingungen der Banken haben die auf die Vermittlung gewerblicher Kredite spezialisierten Plattformen. Sie bieten ebenso die Möglichkeit einer kompetenten Beratung, die von Banken mangels Kapazitäten häufig nicht geleistet werden kann.