Lübeck, 14. Februar 2019. Wer in der deutschen Grenzregion zur Schweiz Wohneigentum kaufen möchte, muss tief in die Tasche greifen: Quadratmeterpreise von 7.000 €/qm für eine Wohnung sind zum Beispiel in Konstanz keine Seltenheit. Grenzgänger, die in Deutschland wohnen und in der Schweiz arbeiten, verdienen in der Regel entsprechend viel – für sie sollten die Immobilienpreise also kein Problem darstellen. Denkt man. Aber viele, die sich nach einer Immobilienfinanzierung erkundigen, blitzen bei der Bank ab. Andreas Scholl ist Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Konstanz und weiß, wie sich die Finanzierung dennoch auf die Beine stellen lässt.
Herr Scholl, ist es denn wirklich so, dass Deutsche, die ihr Gehalt in Schweizer Franken erhalten, kein Darlehen für ihre Immobilie in Deutschland bekommen?
Tatsächlich kommen zahlreiche Interessenten zu uns mit einer Absage der Bank im Gepäck. Schweizer Banken haben die Finanzierung von Immobilien in Deutschland aufgrund der Euroschwäche ab 2010/2011 so gut wie flächendeckend aus ihrem Programm genommen. Die Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 hat dann auch die Mehrzahl der inländischen Banken dazu bewogen, die Finanzierung für Grenzgänger mit Einkommen in Schweizer Franken nicht mehr anzubieten. Hintergrund ist die Befürchtung, den sich aus den Vorschriften ergebenden Informations- und Anpassungspflichten nicht genügen zu können. Aus diesem Grund ist die Anzahl der in Frage kommenden Banken für Grenzgänger reduziert.
Was bedeutet das für die Kauf- und Bauwilligen?
Andreas Scholl: Unsere Kunden wundern sich, warum es nicht möglich sein soll, mit Eigenkapital sowie gutem und sicherem Gehalt ein Immobiliendarlehen zu bekommen – zurecht. Wir finden Möglichkeiten, weil wir die Bankenlandschaft kennen und wissen, wer Grenzgänger finanziert und zu welchen Konditionen. Viele unserer Partnerbanken sind hier in der Region angesiedelt und wir haben direkten und persönlichen Kontakt zu den Ansprechpartnern. Sie machen die Finanzierung nicht nur generell möglich, sondern bieten uns – das heißt: unseren Kunden – auch sehr gute Zinsen und Bedingungen.
Was sind die Besonderheiten bei Finanzierenden, die in der Schweiz arbeiten und in Deutschland wohnen oder wohnen wollen?
Andreas Scholl: Im Grenzbereich und auch hier in der Bodenseeregion sind die Immobilienpreise ziemlich hoch. Für die Finanzierung ist also viel Eigenkapital und/oder ein hohes Einkommen nötig. In der Regel bringen Grenzgänger das mit, weil die Löhne in der Schweiz in allen Branchen deutlich höher sind als hier. Die gute Bonität macht sie für Banken also attraktiv. Außerdem profitieren sie von einer Schweizer Besonderheit bei der Altersversorgung: Dort gibt es eine Entnahme-Option aus der steuerlich geförderten Pensionskasse für selbstgenutztes Wohnen. Die Entnahme muss zwar versteuert werden, aber sie ermöglicht auch, den Betrag frühzeitig in die Finanzierung einzubringen.
Wenn deutsche Banken Immobilien für Grenzgänger finanzieren – geschieht das dann in Euro?
Andreas Scholl: Zu einem großen Teil ja: Denn damit gibt es mehr Möglichkeiten und die Immobilie wird ebenfalls in Euro bewertet – so bleibt der Kredit im Verhältnis zum Objekt konstant und verändert sich bei Währungsschwankungen nicht. Aber: Wenn das Gehalt in Schweizer Franken ausgezahlt wird und das Darlehen auf Euro basiert, bestehen hier natürlich Risiken durch unterschiedliche Entwicklungen der Währungen. Im Einzelfall ist das nicht ungefährlich. Aus diesem Grund werden höhere Anforderungen an die Kapitaldienstfähigkeit eines Grenzgängers gestellt. Banken setzen z. B. das Gehalt nur mit Abschlägen an, um mit diesem Puffer das Währungsrisiko für den Kunden zu berücksichtigen. Aber – und das wissen die meisten Interessenten, die zu uns kommen, nicht: Es gibt auch Institute, die Kreditverträge in Schweizer Franken anbieten. Das hat den großen Vorteil, dass das Währungsrisiko zwischen schweizer Einkommen und Kreditrate damit ausgeschlossen und der Kredit – bzw. die Rückzahlung – stabil ist.
Also sollten Grenzgänger ihre Immobilienfinanzierung lieber in der Währung abschließen, in der sie auch das Gehalt bekommen?
Andreas Scholl: Ganz so einfach ist es nicht. Baufinanzierungen in Schweizer Franken haben – aus der Sicht deutscher Kreditnehmer – auch Nachteile. So stehen zum Beispiel viel weniger Produkte zur Verfügung, es gibt weniger Finanzierungslösungen, unter denen man die am besten passende wählen kann. Es werden zum Beispiel kaum langfristige Zinsbindungen angeboten. Einige Banken haben sogar ausschließlich Kredite mit variablem Zinssatz im Portfolio, andere fokussieren sich auf endfällige Darlehen, bei denen der Kredit während der Laufzeit nicht getilgt wird. Für Deutsche, die sich eine langfristige Zinssicherheit wünschen und möglichst schnell tilgen wollen, ist das nicht der Weisheit letzter Schluss.
Wie sieht denn nun die optimale Immobilienfinanzierung für Grenzgänger aus?
Andreas Scholl: Für viele ist das eine Kombination aus Euro- und Franken-Darlehen. Das ist problemlos möglich und langfristig in vielen Fällen ratsam. Unterm Strich bestehen diese Grenzgänger-Finanzierungen dann zu einem Drittel aus Darlehen in Schweizer Franken und zu zwei Dritteln in Euro. So hat man das Beste aus beiden Welten: Einerseits minimiert der Franken-Anteil das Währungsänderungsrisiko, andererseits ergeben sich mit der Euro-Finanzierung eine viel, viel größere Produktauswahl und höhere Flexibilität: Mit langen Zinsbindungen, hohen Tilgungen und vielen zusätzlichen individuellen Möglichkeiten. Welche Bausteine konkret sinnvoll sind, ist von Fall zu Fall unterschiedlich.
Finanzieren denn deutsche Banken auch Schweizer Staatsangehörige, die in Deutschland kaufen oder bauen wollen?
Andreas Scholl: Ja, und diese Konstellation kommt relativ häufig vor: Als Kapitalanlage eignen sich Immobilien hier eher als in der Schweiz, wo die Mietrendite relativ gering ist. Auch Schweizer finanzieren die Wohnung oder das Haus in Deutschland überwiegend in Euro. Das ist allein schon deshalb sinnvoll, weil das Objekt in Euro bewertet wird und auch die Mieten in Euro gezahlt beziehungsweise eingenommen werden.
Was ist denn der Vorteil, wenn Immobilieninteressenten zu Ihnen als Vermittler gehen und nicht zu einer finanzierenden Bank direkt?
Andreas Scholl: Wir haben sehr viel Know-how: Rund ein Drittel bis die Hälfte aller Finanzierungen haben etwas mit der Ländergrenze zu tun. Das heißt konkret, dass wir den Überblick über alle Banken haben, die – gerne – Grenzgänger finanzieren. So können wir die Angebote tagesaktuell miteinander vergleichen, um die individuell passende Lösung herauszusuchen. Wir wissen, was alles möglich ist und bekommen auch Lösungen jenseits vom Standard hin. Wir kennen uns nicht nur mit den Besonderheiten des Schweizer Einkommens aus, sondern auch mit den speziellen Anforderungen bei den Verträgen – für Grenzgänger mit Schweizer Gehalt ist der Euro ja eine Fremdwährung. Außerdem sind wir bestens in der Region vernetzt. Das gilt sowohl für die Bankpartner als auch für den Versicherungsbereich – schließlich muss nicht nur das deutsche, sondern auch schweizer Versicherungsrecht berücksichtigt werden.
3 Tipps zur Immobilienfinanzierung für Grenzgänger in der Schweiz
Tipp 1: Schweizer Besonderheit bei der Altersversorgung nutzen
In der Schweiz gibt es mehrere Säulen für die Altersvorsorge, eine davon ist die zum Teil steuerlich geförderte Pensionskasse. Aus dieser kann man Kapital für den Kauf von eigengenutztem Wohneigentum vorbeziehen. Das muss zwar versteuert werden. Aber das Geld ist damit schon vor der Pensionierung verfügbar und es lässt sich nutzen, um eine Immobilie als Altersvorsorge zu finanzieren.
Tipp 2: Von Kombination aus Euro- und Schweizer-Franken-Darlehen profitieren
Langfristig gesehen ist es in den meisten Fällen klug, einen Teil der Finanzierung in Schweizer Franken abzuschließen und einen Teil in Euro. So sichert man sich einerseits gegen Währungsschwankungen ab und mit dem Euro-Anteil sind lange Zinsbindungen möglich. Zudem ist damit die Auswahl der Banken – und damit der angebotenen Lösungen – größer.
Tipp 3: Spezialisten fragen
Für Grenzgänger gelten bei der Immobilienfinanzierung viele Besonderheiten: Die fremde Währung und das unterschiedliche Steuerrecht in der Schweiz bringen eigene Anforderungen bei Finanzierungs-, Vertrags- und Versicherungsfragen mit sich. Erfahrene und ungebundene Spezialisten kennen die Möglichkeiten auch jenseits der Standards. Gleichzeitig prüfen sie, ob die Finanzierung langfristig auf sicheren Beinen steht.
Über die Dr. Klein Privatkunden AG
Die Dr. Klein Privatkunden AG ist einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands und seit über 60 Jahren erfolgreich am Markt etabliert. Angefangen in der Vermittlung von Finanzierungen in der kommunalen Wohnungswirtschaft in Lübeck baut Dr. Klein seine Expertise kontinuierlich aus und ist mittlerweile deutschlandweit mit rund 550 Beratern vor Ort an über 200 Standorten bundesweit vertreten. Die Spezialisten von Dr. Klein beraten nachhaltig, allumfassend und verständlich in den Bereichen Baufinanzierung, Versicherung, Ratenkredit und Geldanlage.
Dank kundenorientierter Beratungskompetenz und vertrauensvollen Beziehungen zu rund 400 Kredit- und Versicherungsinstituten sichert Dr. Klein seinen Kunden stets den einfachsten Zugang zu individuellen Finanzlösungen. Dafür wird das Unternehmen immer wieder ausgezeichnet. Zuletzt als „vorbildlicher Finanzvertrieb“ und zum fünften Mal in Folge mit dem „Deutschen Fairness-Preis“. Dr. Klein ist eine 100%-ige Tochter des an der Frankfurter Börse im SDAX gelisteten technologiebasierten Finanzdienstleisters Hypoport AG.