Den Überblick über alle Maßnahmen und Kosten zu haben sind das A und O beim Hausbau. Ihre Wunschimmobilie haben Sie sich sicherlich schon ausgeschaut und den Standort festgelegt. Nun ist die perfekte Planung der Finanzierung von entscheidender Bedeutung.
Welche Kosten treten bei einem Hausbau / einer Hausfinanzierung auf?
Die Planung der Finanzierung zur Erfüllung eines Immobilienwunsches erfordert nicht nur einiges an Erfahrung, sondern auch die detaillierte Betrachtung aller möglichen Kosten. Nur eine umfassende und realistische Planung stellt sicher, dass die Finanzierung erfolgreich verläuft und eben nicht zu einem finanziellen Fiasko wird. Nur wenn ein genaues Bild über die Gesamtausgaben und damit das notwendige Fremdkapital und die genaue Terminierung existiert, kann eine Finanzierung realitätsnah verwirklicht werden. Ist die Wunschimmobilie erst einmal Wirklichkeit, soll sie schließlich nicht durch finanzielle Schwierigkeiten wieder in Gefahr geraten. Zu den Gesamtkosten kommen nicht nur die Erwerbskosten der neuen Immobilie, sondern es müssen auch die Nebenkosten wie Notar- und Maklerkosten, Steuern (wie z.B. Grunderwerbsteuer, Grundsteuer), Kosten für notwendige Formalitäten (z.B. Grundbucheintragung), Kosten für zusätzlich notwendige Arbeiten (z.B. Außenanlagen, Gründungsarbeiten bei einem Bauvorhaben usw.) und natürlich die Fremdfinanzierungskosten (Bauzinsen, Spesen und Gebühren plus ggf. weitere Kosten durch notwendige Zwischenfinanzierungen) ins Kalkül einbezogen werden. Doch selbst danach fehlt dem Erwerber i.d.R. noch die Innenausstattung (Mobiliar). Zusätzlich müssen noch alle bisherigen laufenden Ausgaben weiter erfüllt werden (z.B. Autokosten, Verbrauchskosten, Müllabfuhr und ggf. noch weitere Mietzahlungen, bis die neue Immobilie bezogen werden kann). Diese Vielfalt an möglichen Ausgaben erfordert eine besonders aufmerksame und realistische Finanzierungsplanung.
Wie kann im Vorfeld einer Finanzierung beurteilt werden, ob diese realisiert werden kann?
In der Regel gehen Experten davon aus, dass die Nebenkosten rund 10 Prozent der Gesamtausgaben ausmachen – hierin sind allerdings laufende Kosten, die auch bisher schon angefallen sind, noch nicht enthalten. Die Erstellung eines langfristigen und realisierbaren Finanzierungsplanes sollte deshalb unbedingt mit einem Fachmann erörtert werden. Grundsätzlich sollte der Finanzierungsplan alle auftretenden Gesamtkosten berücksichtigen, hierbei spielt natürlich das vorhandene Eigenkapital eine große Rolle. Gerade vor dem Hintergrund günstiger Bauzinsen wird oft vergessen, dass ein guter Eigenkapitalstock eine viel größere Sicherheit darstellt als niedrige Bauzinsen. Grundsätzlich offerieren die Kreditinstitute bessere Konditionen, je mehr Eigenkapital vorhanden ist, da dann das Rückzahlungsausfallrisiko sinkt und ggf. ausfallende Ratenzahlungen im Notfall leichter durch die vorhandenen Sicherheiten abgedeckt werden können. Dies honorieren die Banken mit günstigeren Risikoaufschlägen auf den Sollzins. Experten empfehlen 20 bis 30 Prozent Eigenkapital – je nach Höhe der Gesamtkosten. In Zeiten niedriger Zinsniveaus kann ausnahmsweise auch dann eine Abweichung nach unten hiervon sinnvoll sein, wenn ein hohes, regelmäßiges und relativ sicheres Einkommen vorhanden ist. Der Darlehensnehmer ist dann in der Lage, die anfallenden Raten plus ggf. unvorhergesehene Ausgaben allein durch das frei verfügbare Einkommen zu decken. Doch dies ist eher die Ausnahme. sein. Unter Berücksichtigung der Rückzahlungsfähigkeit der anfallenden Raten plus Nebenkosten sollte zudem durch die Einnahmen (z.B. Gehalt) immer noch ein kleiner Teil an frei verfügbarem Einkommen entstehen, damit mögliche Zusatzkosten gedeckt werden können, ohne dass gleich die Ratenzahlungen für das Darlehen in Gefahr geraten. Ferner sollte vor der Klärung des notwendigen Fremdkapitalbedarfs eine Optimierung erfolgen – hier können ggf. Förderungen einfließen oder zusätzliche risikomindernde Faktoren (z.B. ein zweiter Darlehensnehmer) eingebracht werden.
Günstige Finanzierungen bedingen ausgiebige Vergleiche
Der Bauherr bzw. der Immobilienerwerber müssen nicht nur Vergleiche für notwendige Dienstleistungen oder Handwerkerarbeiten durchführen. So unterschiedlich wie die Angebote der Firmen sind oft auch die Darlehensangebote der Kreditinstitute. Dies liegt teils an unterschiedlichen, zuweilen subjektiven und hausinternen Bewertungsmaßstäben bzw. Risikoeinschätzungen. Eine Darlehensofferte für eine Immobilienfinanzierung wird von den möglichen Darlehensgebern nach vielen unterschiedlichen Kriterien (risiko-)bewertet und dann dementsprechend mit niedrigeren oder höheren Zinsen an den Interessenten angeboten. Der Darlehensinteressent sollte zwecks besserer Vergleichbarkeit möglichst viele Anbieter mit möglichst gleichlautenden Eckdaten (wie Darlehenssumme, Tilgungsrate, Laufzeit bzw. Zinsbindungsfrist etc.) mit der Bitte um ein Angebot anschreiben oder bestenfalls einen neutralen oder unabhängigen Finanzierungsmakler kontaktieren, der auf eine Vielzahl von Anbietern zurückgreifen kann. Alle Baufinanzierung Konditionen wie Sollzins, anfängliche Tilgung, Zinsbindung oder weitere Gebühren und Kosten (z.B. Bereitstellungszinsen) müssen genauestens in die Vergleichsberechnung einfließen. Der Darlehensvertrag selbst sollte erst nach dem Notartermin für die Grundbucheintragung bzw. die Unterzeichnung des Bauvertrages unterschrieben werden – dies vermeidet ggf. anfallende Kosten im Falle einer Nichtabnahme. Die Kreditinstitute sind an ein einmal abgegebenes Darlehensangebot gebunden – ohne dass sofort durch den Darlehensnehmer unterschrieben werden muss. Die Gültigkeit des verbindlichen Angebotes ist dabei auf dem Angebot vermerkt.
Wann gezahlt wird und welche Absicherungen sinnvoll sind
Der Darlehensnehmer bekommt einen Zahlungsplan, aus welchem er ersehen kann, wann welche Zahlungen zu leisten sind. Die Auszahlung der Darlehenssumme ist ebenfalls fixiert, bei Bauvorhaben erfolgt diese oft schrittweise – je nach Baufortschritt. Hier ist es wichtig, sich gegen mögliche unverschuldete Verzögerungen abzusichern, da dies sonst zu höheren Kosten führen könnte. Oft sind gerade zu Beginn eines Bauvorhabens Zwischenfinanzierungen notwendig, da das Kreditinstitut meist erst nach ersten sichtbaren Baufortschritten die erste Teilauszahlung leistet. Doch ist nicht jeder Bauträger bereit, bis dahin auf erste Zahlungen zu warten oder direkte Zahlungen mit Absprache vom Darlehensgeber zu erhalten. Oft laufen auch nicht zwangsläufig alle Arbeiten über einen Bauträger, sondern es sind unterschiedliche Unternehmen an der Ausführung beteiligt. Hier sollte im Vorfeld geklärt werden, wann welche Zahlungen zu leisten sind. Auf der anderen Seite verlangen Banken in der Regel Bereitstellungszinsen, wenn die Darlehensauszahlung verzögert abgerufen wird.
Grundsätzlich sollte der Darlehensnehmer sich gegen persönliche Risiken wie Krankheit, Arbeitslosigkeit, Unfälle etc. absichern, um nicht durch derartige Vorfälle in finanzielle Nöte zu geraten. Die Beiträge bzw. Versicherungsprämien sollten dabei in die finanzielle Gesamtkalkulation einbezogen werden.