Grundsätzlich werden die Konditionen im Bereich der Hausfinanzierung in Abhängigkeit von dem Besicherungsgrad kalkuliert. Der Grad der Besicherung richtet sich dabei nach dem ermittelten Beleihungswert. In den meisten Werbeprospekten der Banken wird immer die 1A-Kondition aufgeführt. Dies ist die Kondition, die der Kunde beim vorgegebenen Besicherungsgrad bekommt. Bei den meisten Banken ist diese Kalkulation erst bei 60% des Beleihungswertes erhältlich. Dies bedeutet, dass bei einem Beleihungswert von 200.000 Euro (der nachhaltige Wert der Immobilie aus Sicht der Bank) für ein Darlehen von maximal 120.000 Euro die 1A-Kondition vergeben werden kann.
Angenommen das Gesamtfinanzierungsvolumen beläuft sich auf ca. 220.000 Euro (Kaufpreis + Nebenkosten). Der Bankkunde hat 70.000 Euro in Form von Eigenkapital, und die Bank muss daher nur 150.000 Euro finanzieren. Dies übersteigt 60% des Beleihungswertes. Und jetzt wird es spannend. Bei einer fairen Betrachtung müsste der Kunde für 120.000 Euro eine 1A-Kondition erhalten und für die restlichen 30.000 Euro eine 1A-Kondition plus Aufschlag. Aus den beiden Zinssätzen müsste dann ein volumensgewichteter Durchschnitt ermittelt werden. Dies wäre die faire Bepreisung! Viele Banken rechnen allerdings den Aufschlag auf die gesamte Finanzierungssumme von 150.000 Euro.
Aus diesem Grund sollte beim Abschluss einer Baufinanzierung, deren Finanzierungsbedarf außerhalb von 60% der Beleihungsgrenze liegt, bei der Ermittlung der endgültigen Kondition genau nachgefragt werden. Am besten lässt man sich vorrechnen, wie diese zustande kam. Anhand vom oben genannten Beispiel wird auch die Bedeutung des Eigenkapitals bei einer Baufinanzierung klar. Bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sind die Konditionsaufschläge noch höher. Bei vielen Kreditinstituten sind die Aufschläge gestaffelt. So ist der Aufschlag zwischen 60%-80% des Beleihungswertes deutlich geringer als bei Darlehen, die außerhalb von 80% des Beleihungswertes liegen.