Aktuell entfallen rund zehn Prozent aller Fremdfinanzierungen für Immobilien auf alternative Nicht-Banken-Finanzierungen. Nach Einschätzung von Experten wird der Anteil mittelfristig weiter steigen. Der Begriff alternative Finanzierungsinstrumente ist dabei nicht definiert. In der Praxis wird darunter eine Finanzierung verstanden, die nicht von einer Bank dargestellt wird. Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick zu den Gründen der Entwicklung und informiert über wesentliche Instrumente.
Gründe für die Zunahme der alternativen Finanzierungen
Mehrere Gründe erklären die Entwicklung. Dabei muss zwischen der Sichtweise von Anlegern und Kapitalnehmern unterschieden werden.
Die Sicht der Kapitalnehmer
Immobilieninvestoren kennen den Hürdenlauf, den sie beim Aufbau der Finanzierung von Projekten gehen müssen. Banken haben Interesse, müssen jedoch seit Jahren mit der zunehmenden Regulatorik kämpfen. Die nicht an Banken gebundenen Geldgeber sind oft flexibler und können weniger restriktiv agieren.
Die Sicht der Anleger
Investoren suchen aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsniveaus nach alternativen Anlagen. Das Kapital den Immobilieninvestoren in Form von Darlehen zur Verfügung zu stellen, bedeutet vergleichsweise gute Renditen mit einem überschaubaren Risiko. Darüber hinaus haben Anleger ohnehin meistens in Immobilien investiert. Daher verfügen Sie über eine Affinität zu diesem Bereich und sehen oft keinen großen Unterschied, direkt oder indirekt ihr Kapital in ein Objekt zu investieren.
Bausteine der Finanzierung und alternative Finanzierungsinstrumente
Fast alle gewerblichen Immobilienfinanzierungen bestehen aus drei wesentlichen Bausteinen:
- Eigenkapital (Anspruch nach Bedienung der vorrangigen Kapitalgeber)
- Mezzanine-Kapital (Sicherstellung hinter Fremdkapital)
- Fremdkapital (erstrangige Absicherung)
Eigenkapital verbessert den Handlungsspielraum
Wenn auch ein hoher Eigenkapitaleinsatz nicht zwingend für die Durchführung eines Projekts erforderlich ist, wird der Handlungsspielraum des Entwicklers erweitert. Die freie Verfügbarkeit ermöglicht die Umsetzung von lukrativen Projekten in Nischenmärkten, ohne zunächst Dritte von der Qualität überzeugen zu müssen. Beim aktuellen Verkäufermarkt kommen Kaufinteressenten oft eher zum Zuge, da sie unbürokratisch und schnell entscheiden können. Nicht zuletzt ist eine projektbezogene Eigenkapitalausstattung oft Voraussetzung, um weiteres Fremdkapital zu erhalten.
Alternative Eigenkapitalinstrumente: Private Equity und Equity Joint Ventures
Insbesondere Projektentwickler benötigen oft zusätzliches Eigenkapital, da die eigene Kapitaldecke für größere Projekte nicht ausreicht. Das benötigte Kapital wird dann häufig durch Private Equity oder Equity Joint Ventures zur Verfügung gestellt. In diesen Fällen beteiligt sich ein Investor mit Eigenkapital an der Projektentwicklung und wird Mitgesellschafter der eigens gegründeten Projektgesellschaft. Der Vorteil aus Investorensicht: Er hat Mitspracherechte.
Das zeitliche Engagement der Investoren ist unterschiedlich und von der Motivation bestimmt. Teilweise betrachten Investoren ein Joint Venture in ein Projekt als Einstieg, um die Immobilie nach Fertigstellung langfristig im Bestand zu halten. Dies können beispielsweise Versicherungen sein. Andere Investoren, wie Private Equity Fonds, wollen nach Fertigstellung aussteigen.
Das Risiko bei den Eigenkapitalinstrumenten ist für die Anbieter im Vergleich zum Mezzanine-Kapital oder Fremdkapital hoch. Daher sind Renditevorstellungen im zweistelligen Bereich nicht ungewöhnlich. In der Regel werde diese jedoch in Abhängigkeit vom Ergebnis vereinbart.
Mezzanine-Kapital: bewegt sich zwischen Eigenkapital und Fremdkapital
Die Funktion ist einfach erklärt: Mezzanine schließt die Lücke, die von der Bank nicht finanziert wird und vom Darlehensnehmer nicht finanziert werden kann (oder möchte). Damit erklären sich ebenso die Verzinsungen, die besser als die erstrangig besicherten Darlehen sind und schlechter als die des Eigenkapitals. Aktuell bewegen sich die Zinsen im Bereich von sechs bis zehn Prozent.
Zu den Anbietern gehören vor allem:
- Fonds
- Banken (über Tochtergesellschaften)
- Versicherungen und Versorgungswerke
- Family Offices
- Vermögensverwaltungen
- Stiftungen
- Crowdfunding-Plattformen
Fremdkapital (Senior Loan): die günstigste Kapitalquelle
Die klassischen Geldgeber für Fremdkapital sind Banken und Versicherungen. Die Finanzierung wird durch eine erstrangige Grundschuld im Grundbuch besichert. Die Höhe der Beleihung orientiert sich am Objektwert (Loan-to-Value oder LTV) oder an den Projektkosten (Loan-to-Cost oder LTC). Durch die klare Begrenzung der Finanzierung mit dinglicher Absicherung hat sie für den Darlehensgeber eine hohe Sicherheit. Aus diesem Grund ist das Fremdkapital der günstigste Finanzierungsbaustein.
Alternative Whole Loan: komplette Abwicklung über einen Finanzierungspartner
Bei der klassischen gewerblichen Immobilienfinanzierung sind meistens mehrere Partner beteiligt, die mit der Bereitstellung von Kapital die Realisierung des Projekts ermöglichen. Mit dem alternativen Finanzierungsinstrument Wohle-Loan wurde innerhalb der gewerblichen Immobilienfinanzierung die Möglichkeit geschaffen, die komplette Durchführung der Finanzierung über einen Finanzierungspartner zu realisieren.
Beim Whole Loan wird der Senior-Anteil ebenfalls über den Finanzierungspartner realisiert. Das bedeutet, es kann bei Investitionsvorhaben auf eine Bank verzichtet werden. Der Eigenkapitaleinsatz ist im Vergleich zur klassischen Finanzierung unverändert.
Die wesentlichen Vorteile sind:
- nur ein Ansprechpartner
- beschleunigte Abwicklung (Reduzierung der Vertragspartner)
- günstige Konditionen (Bündelung des benötigten Kapitals)
- höhere Flexibilität (keine regulatorischen Vorgaben wie bei den Banken)
Insbesondere Kreditfonds im Immobilienbereich suchen nach Anlagemöglichkeiten und sind daher an Investments in Immobilien interessiert. Damit steht eine große Menge Kapital bereit, um selbst Gesamtfinanzierungen bis zu 95 Prozent darstellen zu können. Die Kapitalgeber der Fonds sind meistens institutionelle Anleger.