Der DAX stürzte im Corona-Monat März 2020 im Vergleich zum Höchstand März 2019 um 35 Prozent in die Tiefe. Auch wenn sich viele Werte inzwischen erholen: Für einen großen Teil des Vermögens zählt Sicherheit. Rentner benötigen verlässliche Einkünfte. Der Markt für Immobilien zeigt sich von Corona unbeeindruckt. Im zweiten Quartal 2020 stiegen die Preise für selbst genutzte Wohnimmobilien gegenüber dem Vorjahresquartal um 6,8 Prozent. Die Preise für Mehrfamilienhäuser legten um 5,2 Prozent zu. Experten rechnen 2021 mit weiter positiver Entwicklung. Immobilieninteressenten sollten beachten: Selbst die Anlage in sicheres Betongold hat ein Restrisiko. Dieses Risiko lässt sich minimieren, wenn einige Fakten beachtet werden.
Kontinuierlicher Preisanstieg – kein Ende in Sicht
Die Preise stiegen in der Zeit von 2012 bis Anfang 2020 um durchschnittlich 52 Prozent. Ein differenziertes Bild zeigen die Gewerbeimmobilien. Während der stationäre Handel verliert, sind Logistik-Immobilien gefragt. Der Onlinehandel konkurriert untereinander mit Service und kurzen Lieferzeiten. Dies wird durch dezentrale Standorte realisiert. Hinsichtlich Risiko, wie es sich nach den Auswirkungen der Pandemie darstellt, sind Immobilien derzeit in nachstehende Risikoklassen (1. für geringstes Risiko) einzuordnen:
- Wohnimmobilien
- Logistik
- Einzelhandel (Lebensmittel, Drogeriebedarf)
- Büro
- Hotel (Freizeit)
- Einzelhandel (außer Lebensmittel und Drogeriebedarf)
- Hotel (Business)
Die Anlage in Wohnimmobilien dürfte in Zukunft weiterhin das geringste Risiko darstellen. Die Entwicklungen sind bundesweit unterschiedlich. In einigen Ballungsräumen stiegen die Preise überdurchschnittlich. Strukturschwache Regionen blieben zurück. Neben den gestiegenen Qualitätsansprüchen spielen die Bewirtschaftungskosten sowie eine gute Energieeffizienz eine immer größere Rolle.
Günstiger kaufen als mieten
Die eigengenutzte Immobilie als Baustein der Altersversorgung
Wer heute in die eigenen vier Wände zieht, schützt sich vor Eigenbedarfskündigungen, Mieterhöhungen und genießt ein selbstbestimmtes Wohnen. Die alljährliche Studie im Auftrag der Postbank belegt: Im Vergleich lohnt sich in den meisten Lagen der Sprung von der Miete ins Eigentum. In Bremen zahlt der Eigentümer durchschnittlich nur 71 Euro mehr als der Vergleichsmieter. Damit verfügt er im Alter über ein stattliches Vermögen – ein sicherer Baustein der Altersversorgung. Finanzierungen mit langen Zinsfestschreibungen ermöglichen den sicheren Schritt zum Eigentum.
Der sichere Baustein einer strukturierten Vermögensanlage
Die Immobilie als Kapitalanlage
Die Nettorenditen sind bei gewerblichen Objekten in der Regel höher, dafür steigt das Risiko. Wohnimmobilien, als Investments mit den geringsten Risiken, gelten für breite Anlegerkreise als Sicherheitsbausteine. Grober Indikator, um den Kaufpreis zu beurteilen, ist der Multiplikator. Er ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. In Toplagen kann dieser beim 40-fachen der Jahresmiete betragen und in weniger guten Lagen das 20-fache.
Aussagekräftiger ist die Berechnung der effektiven Rendite mitfolgender Formel:
(Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) * 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Nettorendite in Prozent
Beispiel:
Mehrfamilienhaus
Mieteinnahmen (nach Abzug der Bewirtschaftungskosten)
90.000 Euro
Investment (Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten)
2.160.000 Euro
Ergibt eine Rendite von
4,2 Prozent
Steuerlast reduzieren: mit AfA und Finanzierungskosten
Für Immobilien gilt die lineare AfA von 2 Prozent über 50 Jahre. Bei Objekten mit einem Baujahr vor 1925 beträgt die AfA 2,5 Prozent über 40 Jahre.
Mit der optimalen Finanzierung lassen sich die steuerlichen Möglichkeiten gestalten. Das obige Beispiel zeigt deutlich, wie schnell sich aufgrund des niedrigen Zinsniveaus eine Rendite realisieren lässt. Auf einen Finanzierungsvergleich sollte der Kapitalanleger daher nicht verzichten.
Ballungsgebiete sowie Deutschlands Küsten: Beeindruckende Entwicklung und keine Immobilienblase
Die Finanzkrise hat gezeigt, wie es zur Immobilienblase kommt: überteuerte Immobilien und risikoreiche Finanzierungen. In Deutschland sind die Eigenkapitaleinsätze höher und die Zinsfestschreibungen deutlich länger. Das starke Interesse ausländischer Anleger zeigt, dass Deutschland im weltweiten Vergleich nicht teuer ist. Die Umsätze haben 2020 nach dem Rekordjahr 2019 um weitere 10 Milliarden zugelegt.
Die Standorte mit Potenzial
In Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München fallen die Steigerungsraten geringer aus, da die Mieten Grenzen erreicht haben. Die Pandemie hat viele Arbeiten ins Homeoffice verlagert. Dies macht die Randlagen der Metropolen nochmals interessanter und die Preise steigen.
Nach dem Verhältnis Risiko zu Rendite liegen aktuell beispielsweise vorne:
- Pforzheim
- Kaiserslautern
- Lüneburg
- Fürth
- Bamberg
Mäßig schneiden bei Neu-Investitionen etwa ab:
- Berlin
- Frankfurt/Main
- Köln
- Hamburg
- Essen
Wie auf dem Festland – die Randlagen der Küste
In den meisten Lagen steigen die Preise. Daran hat die Pandemie nichts geändert.
Die höchsten Preissteigerungen weisen an der Ostseeküste aus:
- Flensburg
- Kiel
- Rügen
An den Nordseeküsten gab es die stärksten Preiserhöhungen in:
- Wilhelmshaven
- Aurich
- Friesland
Alle Inseln präsentieren sich weiterhin als stabiles Investment. Moderate Preissenkungen von rund 2 Prozent halten die Immobilienpreise auf hohem Niveau.
Fazit: Gründe für den Immobilienboom sind unverändert
Der Immobilienmarkt ist von Turbulenzen verschont geblieben. Die Nachfrage übersteigt weiter das Angebot. Die Zunahme kleiner Haushalte sowie der erhöhte Wohnraumbedarf pro Person stimuliert die Nachfrage zusätzlich. In den Stadtrandlagen und Kleinstädten nimmt der Wunsch nach Wohnraum zu. Der Andrang auf Deutschlands Küsten wird, spätestens nach den Lockdowns, weiter zunehmen. Das verspricht für Eigennutzer und Kapitalanleger stabile Wertentwicklungen und Mieteinnahmen. Corona als weltweite Krise hat den Immobilienmarkt kaum beeindruckt. Der beste Beweis für eine sichere
Kapitalanlage!