Denkmalschutz-Immobilie

Wenn man an eine Denkmalschutzimmobilie denkt, fallen einen Namen wie Brandenburger Tor oder Schloss Charlottenburg ein. Dies sind zwar auch denkmalgeschützte Immobilien, da sie unser kulturelles Erbe sind und wir uns rein geschichtlich mit diesen Kulturdenkmalen identifizieren, doch kann man diese nicht käuflich erwerben. Wir verfügen in Deutschland aber über eine sehr große Anzahl von Wohnimmobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Meist zu finden in unseren Altstädten und sehr schön anzusehen. Eine Vielzahl dieser Gebäude findet man z. B. in Leipzig, denn Leipzig hatte das Glück den 2. Weltkrieg ohne großen Bombenhagel überstanden zu haben. Und das Ziel des Denkmalschutzes ist auf jeden Fall die Erhaltung von Kulturdenkmalen. Wobei das kulturelle Erbe dabei im Vordergrund steht, eben die Identifizierung mit der Geschichte durch die Wahrnehmung historischer Zeugnisse. In Deutschland übernimmt das Amt für Denkmalschutz die Klassifizierung des Denkmals, d. h., man prüft ob bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, die für die Deklarierung notwendig sind, denn nicht jede Altbauimmobilie ist auch gleich eine Denkmalimmobilie.

In jedem Fall ist die Denkmalschutzimmobilie aber die attraktivste und profitabelste Investition in eine Immobilie, denn sie bietet enorme Steuervorteile, Sicherheit, Rentabilität sowie Wertsteigerung. Unserem Staat liegt halt viel daran unser kulturelles Erbe zu erhalten und hat deshalb der Denkmalschutzimmobilie einen besonderen Stellenwert eingeräumt. Denn wer Wohnraum für Dritte in einem Denkmalschutzobjekt schafft, kann neben der allgemeinen Abschreibung innerhalb von zwölf Jahren auch die Sanierungskosten komplett abschreiben, d. h. zu 100 %, und je höher der Sanierungskostenanteil ist, desto höher sind auch die anzusetzenden Werbungskosten. Die Abschreibungen erfolgen nach § 7i Einkommenssteuergesetz. In den ersten 12 Jahren wird der Kaufpreis etwa zu 70 – 80 % abgeschrieben. Dadurch entsteht Vermögensbildung mit höchstmöglichem Ertrag bei minimalem Eigenkapitaleinsatz. Welche andere Kapitalanlage gibt das her?

Hinzu kommt noch das Denkmalschutzimmobilien den weiteren Vorteil haben, da sie meist optimal gelegen sind und sich durch hohe große Räume, verzierten Stuck, feinstem Parkett und ein Wohnambiente Alter Zeiten leicht von allen anderen Immobilien abheben. Denn dort, wo sich die Baukunst vergangener Zeiten mit modernster Technik trifft und eine gelungene Symbiose eingeht, entsteht ein Lebens- und Wohnambiente von ganz besonderem Reiz. Die meisten Menschen zieht es in größere Wohnungen mit hohen Decken und sind daher auch bereit höhere Mieten in Kauf zu nehmen. Wenn all die genannten Merkmale zutreffen, kann man in der Regel nachhaltige Wertsteigerungen verbuchen.

Wer sich – als Eigennutzer oder Kapitalanleger – für den Kauf einer sanierten Immobilie mit Denkmalschutz entscheidet, trifft grundsätzlich eine gute Wahl: Nach wie vor gehört Immobilienbesitz zu den tragenden Säulen einer verantwortungsbewussten Altersvorsorge, die sich durch optimaler Sicherheit auszeichnet. Wie bei allen anderen Immobilieninvestitionen ist die sorgfältige Auswahl der Lage entscheidend, denn die Lage ist maßgeblich für Wohn- und Lebensqualität – und vor allem für die zu erwartende Rendite der Investition. Wer auf die steuerlichen Aspekte großen Wert legen, sollte seine Wahl in der denkmalgeschützten Immobilie treffen, denn es gibt keine andere Immobilienart, die derart gefördert wird.

Grundlagen

Denkmalschutzimmobilien sind die attraktivsten, steuerlich günstigsten und sichersten Kapitalanlagen auf dem Markt. Im Vergleich zu einer Bestands- und Neubauimmobilie werden denkmalgeschützte Immobilien am meisten von Vater Staat gefördert. Daher lohnt sich der Gedanke seine Altersversorgung auf Denkmalschutzimmobilien aufzubauen. Man profitiert nicht nur von den Sicherheiten im Alter, sondern von beträchtlichen Steuervorteilen, die man sich nicht entgehen lassen sollte. Unserem Staat liegt viel daran seine Kulturgüter zu erhalten und daher werden Kapitalanleger, die in die Sanierung von Denkmalschutzimmobilien investieren besonders belohnt. Gesetzlich festgehalten ist dies nach § 7 i EstG, wonach Investoren, die dann eine Denkmalimmobilie Fremdvermieten, die Sanierungskosten zu 100 % über einen Zeitraum von 12 Jahren absetzen können. Und zwar folgendermaßen: 8 Jahre lang kann man 9 % und in den darauf folgenden Jahren 7 % der Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen. Welche andere Kapitalanlage gibt das her!?

Denkmalschutzimmobilien haben den weiteren Vorteil, dass sie meist optimal gelegen sind, sich durch hohe große Räume, verzierten Stuck, feinstem Parkett und ein Wohnambiente Alter Zeiten leicht von allen anderen Immobilien abheben. Denn dort, wo sich die Baukunst vergangener Zeiten mit modernster Technik trifft und eine gelungene Symbiose eingeht, entsteht ein Lebens- und Wohnambiente von ganz besonderem Reiz. Die meisten Menschen zieht es in größere Wohnungen mit hohen Decken und sind daher auch bereit höhere Mieten in Kauf zu nehmen. Wenn all die genannten Merkmale zutreffen, kann man in der Regel nachhaltige Wertsteigerungen verbuchen.

Aber wie auch bei allen anderen Immobilien sollte man nicht auf eigene Faust losrennen und sich das erstbeste Objekt schnappen – zählen Sie auch hier auf den Fachmann – denn nicht jede Investition in eine Immobilie ist auch gleich eine rentable Kapitalanlage. Konsultieren Sie auch hier unsere Checkliste!

Bei Denkmalschutzimmobilien müssen aber noch mehr Fakten, die überaus entscheidend für die Zukunft sein können, berücksichtigt werden. Wer sich – als Eigennutzer oder Kapitalanleger – für den Kauf einer sanierten Immobilie mit Denkmalschutz entscheidet, trifft grundsätzlich eine gute Wahl: Nach wie vor gehört Immobilienbesitz zu den tragenden Säulen einer verantwortungsbewussten Altersvorsorge, die sich durch optimaler Sicherheit auszeichnet. Wie bei allen anderen Immobilieninvestitionen ist die sorgfältige Auswahl der Lage entscheidend, denn die Lage ist maßgeblich für Wohn- und Lebensqualität – und vor allem für die zu erwartende Rendite der Investition. Wer auf die steuerlichen Aspekte großen Wert legt, sollte seine Wahl in der denkmalgeschützten Immobilie treffen, denn es gibt keine andere Immobilienart, die derart gefördert wird.

Abschreibungsarten

Bei den Abrechnungsarten unterscheidet man zwischen zwei verschiedenen gesetzlichen Grundlagen und zwar die des Kapitalanlegers nach § 7h EStG und Eigennutzers  nach § 10f EStG.

Folgend finden Sie die gesetzlichen Grundlagen für Kapitalanleger nach § 7h EStG:

Einkommensteuergesetz
Geltung ab 1981-12-30. Neugefasst durch Bek. v. 19.10.2002 I 4210; 2003 I 179, zuletzt geändert durch Art. 2 G v. 13.12.2006 I 2915

§ 7h EStG, Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
(1) 1 Bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen.2 Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat.3 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Maßnahmen im Sinne der Sätze 1 und 2 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. 4 Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln nicht gedeckt sind.5 Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist ein Restwert den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder dem an deren Stelle tretenden Wert hinzuzurechnen; die weiteren Absetzungen für Abnutzung sind einheitlich für das gesamte Gebäude nach dem sich hiernach ergebenden Betrag und dem für das Gebäude maßgebenden Prozentsatz zu bemessen.

(2) 1 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude und die Maßnahmen nachweist.2 Sind ihm Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln gewährt worden, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden.

§ 7i EStG, Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
(1) 1 Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.2 Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist.3 Bei einem im Inland belegenen Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, sind die Sätze 1 und 2 entsprechend anzuwenden.4 Bei einem im Inland belegenen Gebäude oder Gebäudeteil, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist, kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen vornehmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind.5 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Baumaßnahmen im Sinne der Sätze 1 bis 4 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.6 Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein.7 Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind.8 § 7h Abs. 1 Satz 5 ist entsprechend anzuwenden.

(2) 1 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude oder Gebäudeteil und für die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist.2 Hat eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörden ihm Zuschüsse gewährt, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.

(3) § 7h Abs. 3 ist entsprechend anzuwenden

Und folgend finden Sie die gesetzlichen Grundlagen für Eigennutzer nach § 10f EStG:

Einkommensteuergesetz

Geltung ab 1981-12-30. Neugefasst durch Bek. v. 19.10.2002 I 4210; 2003 I 179, zuletzt geändert durch Art. 2 G v. 13.12.2006 I 2915

§ 10f EStG, Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen

(1) 1 Der Steuerpflichtige kann Aufwendungen an einem eigenen Gebäude im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 7h oder des § 7i vorliegen.2 Dies gilt nur, soweit er das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt und die Aufwendungen nicht in die Bemessungsgrundlage nach § 10e oder dem Eigenheimzulagengesetz einbezogen hat.3 Für Zeiträume, für die der Steuerpflichtige erhöhte Absetzungen von Aufwendungen nach § 7h oder § 7i abgezogen hat, kann er für diese Aufwendungen keine Abzugsbeträge nach Satz 1 in Anspruch nehmen.4 Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.

(2) 1 Der Steuerpflichtige kann Erhaltungsaufwand, der an einem eigenen Gebäude entsteht und nicht zu den Betriebsausgaben oder Werbungskosten gehört, im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 11a Abs. 1 in Verbindung mit § 7h Abs. 2 oder des § 11b Satz 1 oder 2 in Verbindung mit § 7i Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 vorliegen.2 Dies gilt nur, soweit der Steuerpflichtige das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt und diese Aufwendungen nicht nach § 10e Abs. 6 oder § 10i abgezogen hat.3 Soweit der Steuerpflichtige das Gebäude während des Verteilungszeitraums zur Einkunftserzielung nutzt, ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr des Übergangs zur Einkunftserzielung wie Sonderausgaben abzuziehen.4 Absatz 1 Satz 4 ist entsprechend anzuwenden.

(3) 1 Die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 kann der Steuerpflichtige nur bei einem Gebäude in Anspruch nehmen.2 Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 vorliegen, können die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 bei insgesamt zwei Gebäuden abziehen.3 Gebäuden im Sinne der Absätze 1 und 2 stehen Gebäude gleich, für die Abzugsbeträge nach § 52 Abs. 21 Satz 6 in Verbindung mit § 51 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe x oder Buchstabe y des Einkommensteuergesetzes 1987 in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. Februar 1987 (BGBl. I S. 657) in Anspruch genommen worden sind; Entsprechendes gilt für Abzugsbeträge nach § 52 Abs. 21 Satz 7.

(4) 1 Sind mehrere Steuerpflichtige Eigentümer eines Gebäudes, so ist Absatz 3 mit der Maßgabe anzuwenden, dass der Anteil des Steuerpflichtigen an einem solchen Gebäude dem Gebäude gleichsteht.2 Erwirbt ein Miteigentümer, der für seinen Anteil bereits Abzugsbeträge nach Absatz 1 oder Absatz 2 abgezogen hat, einen Anteil an demselben Gebäude hinzu, kann er für danach von ihm durchgeführte Maßnahmen im Sinne der Absätze 1 oder 2 auch die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 in Anspruch nehmen, die auf den hinzuerworbenen Anteil entfallen.3 § 10e Abs. 5 Satz 2 und 3 sowie Abs. 7 ist sinngemäß anzuwenden.

(5) Die Absätze 1 bis 4 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, und auf Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden.

Folgend finden Sie die Beispielrechnung einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht. Diese soll Ihnen lediglich als Richtlinie dienen.

Beispielrechnung

Hinweise:
Die Berechnung stellt weder eine Steuer- noch Rechtsberatung dar.
Haftung wird aus der Berechnung nicht übernommen, da sich die Berechnung zum Teil auf Prognosen bezieht.

Welche Sicherheiten und Kriterien sollten bei der Investition einer Denkmalschutzimmobilie gegeben sein?

Die Immobilie muss eine Klassifizierung als Denkmal vom Amt für Denkmalschutz erhalten haben. Der Bauträger dieser Immobilie sollte auf jeden Fall Erfahrungen mit der Sanierung von Denkmalschutzimmobilien gesammelt und auch über die dafür vorgesehenen Kriterien erfüllen. Bei der Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie werden alle Wände vom Putz befreit, sämtliche Rohrleitungen, Strom- und Telefonkabel neu verlegt, Keller werden durch besondere Techniken trocken gelegt, d. h., solch ein Gebäude wird bis auf das „Gerüst“ entkleidet und neu hochgezogen. Dort wo einst feiner Stuck oder verzierte Malerei vorzufinden war, muss diese wieder erstehen und dort wo Eichenböden oder Parkett vorzufinden war, müssen die gleichen Materialien wieder zur Herstellung genutzt werden. Der Bauträger sollte also mindestens 10 Jahre am Markt sein und einige Referenzobjekte vorzuweisen haben, die dann auch tatsächlich verkauft sowie vermietet wurden.

Achten Sie auf eine Festpreisgarantie und Fertigstellungsgarantie!

In der Festpreisgarantie ist geregelt, dass es im Nachhinein zu keinem höheren Endpreis kommen kann, der z. B. aufgrund von erhöhten Kupferpreisen oder durch Falschkalkulationen entstanden ist. Der Kunde wird bei einer Festpreisgarantie nicht an eine Nachfinanzierung herangezogen – sämtliche weitere Kosten hat der Bauträger zu tragen. Die Fertigstellungsgarantie muss in der Verantwortung des Bauträgers liegen. Sollte der Bauträger diesen Termin überschreiten, darf dem Kunden kein finanzieller Nachteil entstehen, denn er erhält die Kaltmiete vom Bauträger. Natürlich sind davon Restarbeiten, wie z. B. an Fassade und im Treppenhaus oder Keller, die den Bezug der Wohnung nicht verhindern, ausgeschlossen.

Qualitätskontrolle und Abnahme

Auf jeden Fall sollte der TÜV-SÜD involviert sein. Dieser prüft stichpunktartig die Fertigstellung und Qualität der Bauabschnitte! Die Abnahme sollte grundsätzlich durch einen TÜV-Gutachter erfolgen. Der TÜV-Gutachter erstellt ein Abnahmeprotokoll und nimmt ggf. Mängel auf. Sollten Mängel vorhanden sein, erhält der Bauträger erst nach der Beseitigung die letzte Kaufpreisrate (i. d. 3-5 %). Das „baubegleitende Qualitätscontrolling des TÜV-SÜD“ ist eine Präventivmaßnahme, mit der Mängel schon vor oder während der Ausführung erkannt und beseitigt werden können. Der Verkäufer beabsichtigt, das Bauvorhaben durch den TÜV-Süd stichprobenartig auf die Konformität der Bauausführung mit der Baubeschreibung des Prospekts und vertraglich gefassten, einschlägigen technischen Vorschriften überprüfen zu lassen. Dazu sollen während der Bauausführung und nach Fertigstellung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums Baustellenbegehungen durch Sachverständige stattfinden. Durch das Zusammenspiel der präventiven Qualitätskontrolle, den Dialog mit den Beteiligten auf der Baustelle sowie die Erstellung einer umfassenden Dokumentation bietet der TÜV-SÜD ein äußerst effektives Instrument zum qualitätsbewussten Bauen.

Zahlung

Der Bauträger erhält seine Zahlung erst nach Fertigstellung des jeweiligen Baufortschritts. Ein Bauträger unterliegt den strengen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sämtliche Zahlungen des Kaufpreises sind im Notarvertrag festgehalten und erfolgen über das Notaranderkonto.

Eine attraktive Sicherheit bietet ein Mietpool

Der Mietpool bietet die größte Sicherheit gegen Mietausfälle. In der Regel sind die meisten Wohnungen bereits nach Fertigstellung der Modernisierungsarbeiten vermietet. Ein späterer Leerstand der Wohnung kann natürlich durch einen Mieterwechsel entstehen. Da greift der Mietpool ein, d. h., man erhält weiterhin seine Miete aus dem Mietpool. Der Mietpool ist wie eine Versicherung gegen Mietausfall zu verstehen. Alle Mieten fließen nicht zu den Eigentümern, sondern in den besagten Mietpool. Jeder Eigentümer erhält dann eine anteilmäßige Miete entsprechend seiner Wohnung. So werden vorübergehende Mietausfälle von der Eigentümergemeinschaft aufgefangen. Sollten die Mieteinnahmen dann kleiner ausfallen, kann man die Verluste steuerlich geltend machen und einen Ausgleich schaffen.

Haftungszeitraum des Bauträger

Der Haftungszeitraum des Bauträgers beträgt einen Zeitraum von 5 Jahren für die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen.