Eine Immobilienfinanzierung erfordert eine vorherige detaillierte Analyse der eigenen Vermögens- und Einkommenssituation und im Anschluss die entsprechende Anpassung der Eckdaten für eine optimal passende Finanzierungsvariante. Nur wer alle entscheidenden Fakten kennt und die Anfrage sowie die einzelnen Ausgestaltungsmöglichkeiten möglichst nah an die individuellen Verhältnisse anpasst, kommt zu einem möglichst günstigen Darlehen bei kleinstmöglichem Risiko. Ein entscheidender Faktor für eine günstige Konditionierung ist der Eigenkapitalanteil. Grob gesagt, bedeutet ein größerer Eigenkapitalanteil in der Regel auch viel günstigere Konditionen für ein Immobiliendarlehen und damit weniger Zinsbelastung und geringeres Ausfallrisiko.
Doch auch hinsichtlich der persönlichen Situation des / der Antragsteller(s) gibt es verschiedene Punkte zu beachten, damit ein Darlehen günstig und ausreichend flexibel zu einem möglichst risikoaversen Finanzierungsplan beitragen kann. Je nach sozialer und beruflicher Stellung (sowie den damit zusammenhängenden Einkommenssituationen) müssen durchaus unterschiedliche Betrachtungsweisen und Beurteilungen für eine erfolgversprechende Finanzierung zu Grunde gelegt werden. So haben Freiberufler und insbesondere Selbständige oft das Nachsehen, wenn Kreditinstitute mit günstigen Konditionen für eine Immobilienfinanzierung werben: Auf die interessierte Anfragen folgt entweder die Absage oder ein Angebot mit deutlich ungünstigeren Konditionen. Dies ist bedingt durch die Einkommenssituation, welche von den Kreditinstituten nicht mehr als die eines „normalen“ Privatkunden eingestuft wird. Das Risiko eines Zahlungsausfalles steigt und die Bank honoriert dies mit Zinsaufschlägen und weiteren Auflagen und einer viel komplexeren Prüfung.
Durch höheres Eigenkapital kann dieses Risiko wieder kompensiert werden – dies heißt jedoch nicht zwangsläufig, dass die entsprechenden Personengruppen erst jahrelang sparen müssen, bevor überhaupt eine passende Finanzierung möglich ist. Auch das Alter spielt immer eine Rolle: Wer jünger ist, hat meistens nur sehr wenig Eigenkapital zur Verfügung, bei älteren Kreditnehmern erhöht sich das Risiko, dass mit Eintritt des Rentenalters die Finanzierung nicht vollständig zurückgeführt ist und somit bei Rentenbeginn (welcher meist mit niedrigeren Einkommen einhergeht) noch eine hohe finanzielle Belastung anliegt. Was für die einzelnen Gruppen wichtig ist und worauf besonders geachtet werden sollte, wird im Folgenden unter den jeweiligen Gruppen näher erläutert. Grundsätzlich sollte jedoch immer auch eine fachmännische Beratung durch einen individuellen Finanzberater erfolgen, da dieser über den notwendigen Marktüberblick und die entsprechende Erfahrung verfügt.
Freiberufler – Möglichkeiten und Voraussetzungen
Freiberufler wie z.B. Ärzte, Anwälte oder Fotografen werden im Gegensatz zu Gewerbetreibenden bei den meisten Kreditinstituten heute durchaus noch als private Darlehensnehmer eingestuft und haben so meist auch Zugang zu den „üblichen“ Konditionen, wie diese auch von abhängig Beschäftigten mit regelmäßigem Einkommen in Anspruch genommen werden können. Die Beurteilung der Einkommenssituation und deren regelmäßige Sicherheit sind jedoch viel schwieriger vorzunehmen als z.B. bei einem Büroangestellten mit festem Arbeitsvertrag. Je nach Beleihungshöhe werden daher bestimmte Voraussetzungen an die Vertragszusage geknüpft: Z.B. sollte der Freiberufler seit mindestens 3 Jahren in der Branche tätig sein und der Gewinn vor Steuern minus einer pauschalen Abzugssumme muss für die Befriedigung der Darlehensverpflichtungen ausreichen. Üblicherweise werden für diesen pauschalen Abzug zwischen 10% und 30% für finanzielle Rückstellungen und Steuerbelastungen in Anrechnung gebracht. Je nach Einschätzung der Geschäftslage durch das Kreditinstitut werden ggf. noch weitere Abschläge zur Erhöhung der Rückzahlungssicherheit vorgenommen.
Worauf sollte geachtet werden?
Schon aus Eigeninteresse sollte der Freiberufler daher auf sichere Rückzahlungsfähigkeit auch bei leicht rückläufiger Ertragsentwicklung achten, denn die Einkünfte dieser Personengruppe sind in der Regel höheren Schwankungen unterworfen. Eine Anfrage sollte immer an möglichst viele Darlehensgeber erfolgen, da einige Institute Freiberufler anders bewerten und ggf. schlechtere Konditionen anbieten. Das Verlangen nach zusätzlichen Sicherheiten ist (abhängig von Branche und Ertragssituation) teils noch immer üblich. Doch selbst wenn diese Sicherheiten dargestellt sind, differieren die Konditionen bei einigen Angeboten noch immer merklich von denen, die ein Arbeitnehmer mit festem Arbeitsvertrag und Einkommen erhalten würde. Im Durchschnitt liegt dieser Aufschlag beim Zinssatz bei etwa 0,3 Prozent. Umso mehr muss der Freiberufler daher vergleichen und nach möglichen Optimierungsmöglichkeiten suchen. Dies können beispielsweise die Hinzunahme eines berufstätigen Ehepartners, Projektoptimierung hinsichtlich eines Förderanspruches oder die Einbindung von alternativen Finanzierungsformen sein. Was dabei optimal ist, hängt ganz von der individuellen Situation ab und sollte daher vom Interessenten in Zusammenarbeit mit einem Finanzexperten erarbeitet werden. Nur ein breites spezifisches Wissen und ein großer Marktüberblick können zu einer günstigen und angepassten Finanzierung führen – darum sollte sich der Freiberufler vor einem Abschluss auf jeden Fall beraten lassen.
Gewerbetreibende – Möglichkeiten und Voraussetzungen
Die Suche nach einer individuell passenden Immobilienfinanzierung für die private Nutzung gestaltet sich für Gewerbetreibende bzw. Selbständige oft sehr schwierig. Für die Anbieter (Banken, Sparkassen, Versicherungen etc.) spielen nicht nur die genaue Zuordnung zu einer Branche, sondern auch die Ertragssituation und die bisherige Dauer des Gewerbes eine große Rolle. Oft werden Risikozuschläge als Voraussetzung für eine Darlehensgewährung fällig, da die Bank von einer relativ unsicheren Einkommenssituation ausgeht. Die gesamte Finanzierung wird somit merklich teurer. Kann der Gewerbetreibende eine hohe Eigenkapitalquote (40% und mehr) oder zusätzliche Sicherheiten (z.B. beteiligte Familienmitglieder oder auch bestehende Vermögenswerte) aufweisen, steigt die Wahrscheinlichkeit einer günstigen Finanzierung wieder an. Grundsätzlich müssen dem Darlehensgeber alle Unterlagen zur Ertragslage des Unternehmens (z.B. GuV, Bilanz etc.) zur Verfügung gestellt werden, damit dieser sich ein Bild von der Einkommenssituation machen kann. Da das Einkommen meist sehr unregelmäßig ist, wird pauschal ein Sicherheitsabschlag in Anrechnung gebracht, bevor ein Finanzierungsangebot unterbreitet wird.
Worauf sollte geachtet werden?
Die eigene Situation sollte auch selbstkritisch betrachtet werden: Ist wirklich davon auszugehen, dass die realistisch zu erwartenden Erträge aus dem eigenen Gewerbe die Raten für die geplante Immobilienfinanzierung über Jahre hinweg abdecken? Kann ggf. durch die Ansparung weiteren Eigenkapitals mittelfristig eine günstigere Ausgangsposition und somit eine sicherere Finanzierung erreicht werden? Der Interessent sollte sich in dieser Angelegenheit nicht nur von seiner Hausbank beraten lassen, sondern auch von unabhängigen Experten. Dies ist z.B. möglich im Internet bei einschlägigen Immobilienportalen oder Kreditvermittlern, die sich explizit auf die Vermittlung von Immobilienfinanzierungen für Gewerbetreibende / Selbständige spezialisiert haben. Der Vorteil dabei ist, dass diese neben einem breiten Marktüberblick auch die entsprechende Erfahrung für die Optimierung einer Finanzierung mitbringen und so gemeinsam mit dem Interessent ein ideales Konzept erarbeiten können.
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung
Wird ein Objekt nicht für private Wohnzwecke, sondern zum Zwecke der Gewinnerzielung (z.B. eine Betriebserweiterung oder eine Kapitalanlage in Immobilienprojekte) finanziert, spricht man von gewerblicher Immobilienfinanzierung bzw. Investorenfinanzierung. Hier wird neben der Ertragssituation und den betrieblichen Gegebenheiten zusätzlich nach Nutzungszweck unterschieden. Durch die komplexen Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich verschiedene Finanzierungsgeber – dies können je nach Risikoprofil neben „herkömmlichen“ Kreditinstituten auch Investmentgesellschaften, Immobilienfonds oder private Investoren sein. Wichtig sind auch hier ein möglichst breiter Marktüberblick und möglichst große Erfahrung im relevanten Umfeld.