Immobilienfinanzierung – Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Der Wunsch nach dem Eigenheim: Welchen Umfang kann ich mir erlauben?

Schöner Wohnen ist nicht nur der Titel einer Zeitschrift für kreative Wohnideen, sondern ebenso das Motto im Corona-Jahr. Das nicht ausgegebene Urlaubsgeld floss in die Verschönerung des Zuhauses. Auch die Immobilienkäufe verliefen nach einer kurzen Verschnaufpause während des ersten Lockdowns weiterhin auf hohem Niveau. Die Berichterstattungen in den Medien reichen von jetzt zugreifen bis zum Platzen des Traums, da die Preisentwicklung keine Grenzen kennt. Sicher ist: Die selbst genutzte Immobilie hat sich über alle Krisen hinweg als nachhaltiges und begehrtes Investment gezeigt. Wovon ist es abhängig, ob der Traum vom Eigenheim in Erfüllung geht? Wie groß dürfen die Wünsche sein? Dieser Beitrag gibt Hilfen, um die persönlichen Möglichkeiten zu beurteilen.

Der Kassensturz und die realistische Berechnung des verfügbaren Einkommens

Die vor Jahren eingeführte Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat die Kreditinstitute zur Prüfung der langfristigen Tragbarkeit der Finanzierungsraten verpflichtet. Langfristig bedeutet konkret: bis zur vollständigen Tilgung. Bekannte Veränderungen in der Zukunft, beispielsweise der Renteneintritt, sind zu berücksichtigen. Jeder Interessent sollte beim Check seiner Möglichkeiten diese Grundsätze berücksichtigen.

Eigenkapital macht Finanzierungen sicherer. Immobilienerwerber sollten beim Einsatz jedoch an Umzugskosten und notwendige Rücklagen denken. Eigenleistungen lassen sich am besten einkalkulieren, wenn die Bauabnahme nicht davon abhängig ist, wie beispielsweise bei den Außenanlagen. Wichtig: Da die Prüfung von Eigenleistungen für Banken schwierig ist, werden diese bei größerem Umfang kritisch betrachtet.

Das nachhaltig verfügbare Nettoeinkommen ist das Einkommen, welches regelmäßig zur Verfügung steht. Dazu gehören weder Einmalzahlungen noch Überstunden. Zusätzliche Gehaltszahlungen berücksichtigen Kreditinstitute, sofern sie Vertragsbestandteil sind. Ist das Darlehen bei Renteneintritt noch nicht getilgt, ist die zukünftige Rentenhöhe einzubeziehen. Bei den Ausgaben müssen alle Kosten berücksichtigt werden, die verpflichtend sind. Dazu gehören beispielsweise Krankenversicherungen, Kreditraten oder Leasingraten. Bei den Kosten für Haushaltsausgaben gibt die Langzeitbetrachtung des Girokontos oder Haushaltsbuchs Aufschluss.

Finanzierungsplan: an Nebenkosten denken

Wer alle Erwerbsnebenkosten kennt, ermittelt realistisch die mögliche Größenordnung der Wunschimmobilie. Diese Kosten setzen sich bei der Immobilienfinanzierung aus den folgenden Positionen zusammen, deren Höhe sich am Kaufpreis orientiert.

  • 3,5 % bis 6,5 % Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland)
  • rund 2 % Notarkosten und Gerichtskosten
  • 3 % bis 7 % Maklercourtage zuzüglich Mehrwertsteuer (sofern Makler eingeschaltet, je nach Bundesland und Vertragsgestaltung, davon maximal die Hälfte für den Käufer)

Schritt für Schritt erschließen sich die Möglichkeiten

Liegen Einnahmen, Ausgaben sowie der realistische Eigenkapitaleinsatz vor, sollte die Einschätzung der Möglichkeiten von zwei Seiten beurteilt werden:

1. Maximale monatliche Rate: 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens

Erfahrungsgemäß steigen mit dem verfügbaren Einkommen die Ausgaben. Daher ist die Begrenzung auf gut einem Drittel für die monatliche Belastung sinnvoll. Vorsichtige machen hiervon einen Abschlag von 20 Prozent.

2. Freies Budget nach der individuellen Haushaltsrechnung

Kaufwillige Interessenten sind gut beraten, ebenso wie Banken, verschiedene Ansätze zu berücksichtigen. Für Lebenshaltungskosten setzen Banken in der Regel Pauschalen in Höhe von rund 900 € pro Person und rund 300 € für jede weitere Person im Haushalt an. Mit diesen und den oben genannten Einnahmen wie Ausgaben lässt sich das freie monatliche Budget ermitteln. Sinnvollerweise wird verglichen, ob dies mit den eigenen Erfahrungen übereinstimmt. Die Summe aus Miete und Sparzahlungen gibt darüber Aufschluss.

Nach der eigenen Analyse nimmt das Traumhaus Gestalt an

Sicherheit in der Baufinanzierung bedeutet, die Tragbarkeit der monatlichen Belastung über einen langen Zeitraum sicherzustellen.

Dazu ist es wichtig, sich folgende Punkte klarzumachen:

  • Bei einem Zinssatz von 1 % schafft es, ein 25-Jähriger mit einer anfänglichen Tilgung von 2 % im Alter von 65 Jahren schuldenfrei zu sein.
  • 40-Jährige benötigen gut 4 % anfängliche Tilgung, um mit 65 das Darlehen getilgt zu haben.

Je nach Alter und Einkommenssituation ist daher beim aktuellen Zinsniveau eine anfängliche Tilgung von 2 % bis 5 % ratsam.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung:

  • monatliches Nettoeinkommen: 4.000 €
  • Eigenkapital 70.000 €
  • mögliche Rate (35 % vom Nettoeinkommen) 1.400 €
  • mögliche Finanzierung bei 1 % Zins und 4 % Tilgung 336.000 €
    (16.800 jährliche Aufwendungen / 5 % Aufwand × 100)
  • Gesamtbudget einschließlich 70.000 € Eigenkapital 406.000 €
  • Erwerbsnebenkosten 12 % (Notar, Gericht, Steuer, Makler) 43.500 €
    (406.000 / 112 × 12)

Möglicher Kaufpreis: 362.500 €

Mit dem Eigenkapital sollten mindestens die Nebenkosten abgedeckt werden. Im Beispiel zeigt der Blick in die Haushaltsrechnung, ob die Ausgaben 2.600 € (4.000 abzüglich 1.400) nicht überschreiten.

Fazit

Wünsche werden doch oft wahr. Wer nach diesem Beispiel seine Möglichkeiten darstellt, gewinnt Klarheit darüber, wie groß diese sein können.

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