Grundsätzlich sind Immobilienfonds Beteiligungen im Sinne von Miteigentum an (gewerblichen) Immobilien. Beispiele hierfür sind Einkaufszentren, Wohnanlagen in verschiedenen Einzugsgebieten, Beherbungsbetriebe, Bürohäuser usw. Jeder Fondsanteil bedeutet dabei einen bestimmten Prozentsatz Miteigentum an den jeweiligen Objekten. Der Anleger verspricht sich hiervon eine möglichst hohe Beteiligung an den Erlösen (hauptsächlich Mieten), die das Objekt abwirft. Natürlich gehören zu solch einer Beteiligung auch Pflichten, wie z.B. die Instandhaltung und Pflege, Reparaturen, Verwaltung usw. Diese Pflichten müssen aber nicht direkt vom Anleger wahrgenommen werden, sondern werden vom Fondsmanagement erledigt (ggf. über Beauftragungen an entsprechende Dienstleister).
Dies alles kostet natürlich Geld, die der Anleger in Form von Gebühren bezahlen muss. Es gibt zwei Varianten von Immobilienfonds: Offene und geschlossene Typen. Der Unterschied liegt im Wesentlichen in der Anzahl der Objekte, in die investiert wird. Offene Immobilien-Fonds investieren in sehr viele verschiedene Objekte, prinzipiell kann jeder Anleger beliebig viele Anteile kaufen und wieder verkaufen und so auch schon mit einem kleinen Betrag dabei sein. Handelbar sind die Fondsanteile in der Regel an den Börsen, ähnlich wie Aktien.
Die geschlossene Variante investiert meist nur in wenige oder sogar nur ein Objekt mit einer begrenzten Zahl an Investoren. Es gibt meist eine Mindestsumme für die Investition. Sind die im Voraus festgelegten Anteile vergeben, wird das Fondsangebot geschlossen. Anlagen in der geschlossenen Variante, also geschlossene Immobilienfonds, sind daher sehr langfristig gebunden. Es gibt nur sehr begrenzte Möglichkeiten vorzeitig Fondsanteile zu verkaufen – beispielsweise über den Zweitmarkt für solcherlei Anteile. Ein regelmäßiger Handel ist jedoch hier im Gegensatz zum Handel mit Anteilen des offenen Typus nicht gegeben.