Voraussetzungen, welche das Kreditinstitut verlangt
Generell verlangen mögliche Anbieter von Immobilienkrediten die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen, welche je nach Kreditinstitut leicht unterschiedlich sein können. Hierzu gehören vor allem das Alter (z. B. mindestens 18, maximal 74 Jahre), der Nachweis eines regelmäßigen Einkommens (z. B. Gehalt), ein seit mind. 3 Monaten bestehendes Beschäftigungsverhältnis, eine deutsche Staatsangehörigkeit oder eine behördliche Aufenthalts- bzw. Arbeitsgenehmigung. Auch sollte kein negativer SCHUFA-Eintrag vorhanden sein – dies führt in der Regel zur Ablehnung einer Immobilienfinanzierungsanfrage.
Voraussetzungen seitens des Kreditnehmers
Auch der Kreditnehmer sollte vor der Kreditbeantragung einige wichtige Voraussetzungen beachten. Unbedingt notwendig ist beispielsweise die Festlegung der Eckdaten – hierzu gehören die benötigte Darlehenssumme, die Finanzierungsform und die Planung hinsichtlich der möglichen Kapitaldienstleistung (z. B. Ratenzahlungen aus Zins- und Tilgungsleistungen). Der Finanzierungsinteressent sollte sicher sein, die anfallenden Rückzahlungen auch aus dem vorhandenen Einkommen bestreiten zu können und dass die Darlehenssumme auch ausreichend ist.
Wie viel Eigenkapital ist notwendig?
Obwohl einige Anbieter auch sog. Vollfinanzierungen (also Finanzierungen ohne Eigenkapital) anbieten, empfehlen Experten grundsätzlich ein vorhandenes Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent der Herstellungs- bzw. Erwerbskosten. Dieses Kapital deckt sowohl nicht finanzierbare Nebenkosten (wie z. B. Notarkosten, Grunderwerbsteuer etc.), sowie auch ggf. unerwartet auftretende Kosten ab. Zudem sind Immobilienfinanzierungen mit geringerem Beleihungsauslauf in der Regel besser konditioniert als Finanzierungen mit hohen Ausläufen – dies hängt mit der Risikobewertung der Banken (Stichwort Rückzahlungsausfall) zusammen.
Wo finanzieren? Bank oder Makler?
Der Finanzierungsinteressent steht am Anfang seiner Finanzierungsplanung meist vor der Frage, wo eine Immobilienfinanzierung beantragt werden soll – direkt bei einer Bank oder lieber beim Finanzmakler? Grundsätzlich ist es dem Interessenten freigestellt, wo er seinen Antrag stellt, doch gerade Nicht-Fachleute sind sich oft unsicher, wie die verschiedenen Angebote der Kreditinstitute am besten verglichen werden sollen. Die Anfragestellung bei nur einer einzigen Bank hingegen birgt den Nachteil, mögliche günstigere Angebote von Konkurrenzanbietern nicht wahrnehmen zu können.
Was leistet ein Makler?
Ein Makler hilft, die Finanzierungsplanung bereits vor einer Anfragestellung zu optimieren (z. B. bei der Ausnutzung von Förderungen, Finden der optimalen Finanzierungsform etc.) und kann mit seiner großen Marktübersicht konkrete Anfrage an die geeignetsten Anbieter stellen. In der Regel sind diese Leistungen für den Kreditnehmer sogar kostenlos, da der Makler eine Provision vom vermittelten Finanzierungspartner erhält. Der Kreditnehmer hat dabei den Vorteil, eine optimal zurechtgeschnittene Finanzierung zu günstigen Konditionen zu erhalten, da der Makler aus einer breiten Auswahl von Anbietern die günstigsten herausfiltert.
Immobilienkredit-Varianten
Es existieren viele verschiedene Varianten von Immobilienkrediten, die – abhängig von der jeweiligen Situation des Kreditnehmers – entsprechend flexibel gestaltet werden können. So gibt es neben dem herkömmlichen Annuitätendarlehen unter anderem auch Forward-Darlehen, Bauspardarlehen, Volltilgerdarlehen oder endfällige Darlehen. Jede Variante passt zu bestimmten, individuellen Finanzierungsszenarien. Welche Variante die passendste für den Kreditnehmer ist, hängt von vielerlei Faktoren ab, z. B. der Kredithöhe, dem verfügbaren Einkommen, der Art und Nutzungsweise der Immobilie, dem Zeitpunkt des Erwerbs etc. Es gibt im Internet zahlreiche Möglichkeiten, sich über die verschiedenen Finanzierungsformen zu informieren und beispielsweise über sog. Online-Rechner schon einmal grob die zu erwartenden Belastungen zu kalkulieren. Welche Kreditvariante für die persönliche Situation am günstigsten ist, sollte – insbesondere von Laien – zusätzlich mit einem unabhängigen Finanzierungsberater erörtert werden.
Das Annuitätendarlehen
Die am weitesten verbreitete Darlehensform ist das Annuitätendarlehen. Hierbei wird bei Abschluss des Darlehensvertrages ein anfänglicher Tilgungssatz bestimmt, woraufhin sich die monatlichen Raten ergeben. Diese Raten bestehen aus jeweils veränderlichen Teilen aus Zinsen und Tilgung, wobei der Anteil der Zinsen mit fortschreitender Laufzeit sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Die monatliche Gesamtleistungsrate jedoch ist immer gleich – somit ist das Annuitätendarlehen sehr gut planbar. Für ein Annuitätendarlehen können Zinsfestschreibungszeiträume zwischen 5 und 25 Jahren – bei manchen Anbietern auch bis 30 Jahren – vereinbart werden.
Das Volltilgerdarlehen
Ein Volltilgerdarlehen funktioniert ähnlich wie ein Annuitätendarlehen, jedoch wird am Anfang kein Tilgungssatz vereinbart, sondern ein Zeitraum bis zur Schuldenfreiheit festgelegt. Aus diesem Zeitraum ergeben sich die Tilgungs- und Zinsleistungen – also die monatlichen Raten. Je kürzer der Zeitraum gewählt wird, umso höher die regelmäßigen Zahlungsbelastungen. Diese Variante macht für Darlehensnehmer Sinn, die Phasen mit günstigen Zinskonditionen für eine schnelle Tilgung nutzen möchten – allerdings sollten die daraus resultierenden, vergleichsweise hohen Ratenzahlungsbelastungen auch geschultert werden können. Der Darlehensnehmer ist dafür nach relativ kurzer Zeit schuldenfrei.
Ein Immobilienkredit sollte personenspezifisch sein
Die Aufnahme eines Immobilienkredites bindet den Kreditnehmer in der Regel sehr langfristig an ein Kreditinstitut und bedeutet zudem eine langjährige Zahlungsverpflichtung. Damit die finanziellen Belastungen aus diesen Verpflichtungen möglichst gut geschultert werden können, sollte eine Immobilienfinanzierung personenspezifisch – also an die individuelle Situation des Kreditnehmers – angepasst sein. In diesem Zusammenhang sind beispielsweise das vorhandene Eigenkapital, das monatlich frei verfügbare Einkommen, der Familienstand, die Bonität und die vorhandenen Sicherheiten von hoher Bedeutung. Der Kreditnehmer kann je nach Schwerpunkt und den vorhandenen Möglichkeiten dabei zwischen verschiedenen Kreditformen, unterschiedlichen Tilgungen und Flexibilisierungsmerkmalen (z. B. die Vereinbarung kostenfreier Sondertilgungen oder die Anpassung des Tilgungssatzes bei sich veränderndem Einkommen) wählen. Da die Thematik sehr komplex ist, sollte ggf. ein Finanzierungsberater hinzugezogen werden.
Fehler bei der Finanzierungsplanung vermeiden
Bei der Planung und der Kreditaufnahme werden noch immer viele Fehler gemacht. Da gerade Immobilienfinanzierungen von meist einschneidender Bedeutung für das Leben des Kreditnehmers sind, können viele Fehler durch entsprechende Vorabinformation vermieden werden.
Derzeitiges Zinstief sollte ausgenutzt werden
Unter historischer Betrachtung befinden sich die Bauzinsen derzeit auf einem extrem niedrigen Niveau. Wer sich sowieso schon mit dem Gedanken an den Bau oder den Erwerb einer Immobilie beschäftigt, sollte prüfen, ob eine Realisation unter den jetzigen Bedingungen möglich ist. Derartig günstige Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen fanden sich selten in der Vergangenheit. Wann die Zinsen wieder anziehen werden, vermag niemand exakt zu sagen. Auf weitere sinkende Zinsen zu hoffen, erscheint angesichts der sowieso schon niedrigen Zinsniveaus und der gesamtwirtschaftlichen Aussichten allerdings als wenig sinnvoll. Abwarten birgt mit viel größerer Wahrscheinlichkeit die Gefahr anziehender Zinsen. Eine Immobilienfinanzierung würde dann entsprechend teurer für den Kreditnehmer.
Wie können Finanzierungsangebote optimal verglichen werden?
Idealerweise sollten gleichlautende Kreditanfragen an möglichst viele Anbieter gehen, damit später aus einem großen Pool an Angeboten ausgewählt werden kann. Hierzu sollten die Eckdaten wie z. B. Darlehenssumme, Darlehensform, Laufzeit, Tilgungssatz und Sondertilgungswünsche möglichst identisch formuliert sein, damit ein späterer Vergleich der Angebote besser gelingt. Aus den Angeboten sollten sich dann die besten Offerten herausgesucht und mit den entsprechenden Anbieter nochmals nachverhandelt werden.
Vermittler können helfen
Um einen möglichst effektiven und für den Interessenten einfachen Vergleich zu ermöglichen, gibt es eine Vielzahl von Finanzierungsvermittlern. Diese haben in der Regel einen großen Marktüberblick und verfügen über langjährige Erfahrungen im Finanzierungsgeschäft. Dem Kreditinteressenten wird so auf einfache Weise ein Vergleich ermöglicht, ohne hunderte von einzelnen Anbietern separat anschreiben zu müssen. Zudem können diese Fachleute den Kreditantrag vor der Anfrageübermittlung an die individuellen Verhältnisse optimal anpassen. Wichtig dabei ist, nur auf renommierte und im Markt etablierte, unabhängige Finanzdienstleister zu vertrauen.