Das Phänomen ist bekannt aus Zeiten der Innovationen im Bereich der steuerlichen Eigenheimförderung: Werden die Förderungen interessanter, wartet der deutsche Verbraucher ab. Schließlich könnte es noch besser kommen. Anders bei zum Jahresende auslaufenden Steuervergünstigungen: Schnell noch die günstigen Bedingungen nutzen, denn es wird schlechter. So scheint es in der Baufinanzierung aktuell mit den Forward-Darlehen zu laufen. Der Anteil der Forward-Darlehen an allen Darlehensarten der Baufinanzierungen ist aktuell auf sensationelle 19,81 Prozent gestiegen. Da ist es für Darlehensnehmer interessant, nach den Hintergründen zu fragen.
Private Darlehensnehmer setzen mehr Eigenkapital ein
Der Trend geht derzeit zu mehr Tilgung, höherem Eigenkapitaleinsatz sowie einer verstärkten Aufnahme von Forward-Darlehen. Jedes fünfte Darlehen, das von Immobilieneigentümern aufgenommen wird, ist ein Forward-Darlehen. Damit sichern sich die Eigentümer von Immobilien die derzeit immer noch niedrigen Zinsen.
Nachdem die Risiken der Banken vor Jahren durch immer höhere Beleihungsausläufe angestiegen waren, wurden zunehmend Rufe nach Sicherungsmechanismen laut. Diese wurden europaweit bereits vor Jahren in Form der Wohnimmobilienkreditrichtlinie umgesetzt. Danach sind Finanzierungsinstitute verpflichtet, die Tragbarkeit bis zur vollständigen Tilgung zu prüfen – selbst bis ins Rentenalter. Inzwischen sinkt jedoch der durchschnittliche Auslauf, also der Anteil der Finanzierungen am Immobilienwert, wieder. Mit knapp 77 Prozent liegt der Wert wieder auf dem Niveau von 2016.
Ebenso ist die durchschnittliche Darlehenssumme auf knapp unter 200.000 Euro gesunken, nachdem sie in den letzten Jahren die Marke von 200.000 Euro überschritten hatte. In Verbindung mit dem niedrigeren Auslauf bedeutet dies einen erhöhten Einsatz von Eigenkapital.
Kunden wollen zügig tilgen
Parallel zu dem höheren Einsatz von Eigenkapital steigt der durchschnittliche Tilgungssatz. Zwar sind die Zeiten einer anfänglichen Mindesttilgung von einem Prozent vorbei und wird von Banken kaum oder gar nicht mehr angeboten. Aktuell hat der durchschnittliche Tilgungssatz jedochmit 3,04 Prozent sogar die Drei-Prozent-Marke überschritten.
Mit Forward-Darlehen bringen sich zurzeit viele Darlehensnehmer vor steigenden Zinsen in Sicherheit
Erfahrungsgemäß nimmt das Interesse an Forward-Darlehen dann zu, wenn der Zinsanstieg bereits begonnen hat. Tatsächlich haben die Renditen der Pfandbriefe, also die wesentlichen Refinanzierungsinstrumente der Immobilienfinanzierer, leicht nach oben tendiert.
Zinsen Immobilienfinanzierungen
Während zum Jahreswechsel Finanzierungen mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren unter besten Voraussetzungen bereits knapp unterhalb 0,50 Prozent zu bekommen waren, muss im Mai 2021 immerhin etwa 0,70 Prozent für erststellige Darlehen gerechnet werden. Der Zinssprung hat vor allem in den letzten zwei Monaten stattgefunden.
Zweifelsohne verdienen die aktuellen Zinsen weiterhin die Bezeichnung Niedrigzinsniveau. Dennoch lässt der Trend viele Darlehensnehmer aufschrecken und das Sicherungsinstrument Forward-Darlehen ist absolut angesagt. Der Zeitpunkt ist gut, über die Absicherung der Zinsen durch ein Forward-Darlehen nachzudenken.
Forward-Darlehen: Zinsen sind noch niedrig und die Forward-Aufschläge aktuell sehr gering
Bei den Rahmenbedingungen für Forward-Darlehen lohnen sich die vorzeitig abgeschlossenen Anschlussfinanzierungen selbst bei geringen Zinserhöhungen. Die grundsätzlichen Bedingungen sind bei den Anbietern unterschiedlich.
In der Regel stellen sich die Möglichkeiten folgendermaßen dar:
- Die Möglichkeit, ein Darlehen vorzeitig für die Anschlussfinanzierung abzuschließen, besteht mit Vorlaufzeiten bis zu 60 Monaten vor Ende der Zinsfestschreibung des abzulösenden Darlehens.
- Der durchschnittliche Forward-Aufschlag (Aufschlag für die vorzeitige Sicherung der Finanzierung zu einem festen Zinssatz) liegt bei rund 0,70 Prozent für einen Zeitraum von 60 Monaten.
- Günstige Anbieter bieten aktuell (Stand 11. Mai 2021) Forward-Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren und 60 Monate Forward-Zeit Zinsen von rund 1,80 Prozent.
- Den besten Marktüberblick bieten digitale Plattformen. Der Abschluss kann darüber ebenfalls mühelos getätigt werden.
- Ein Forward-Darlehen lässt sich als Volltilgerdarlehen abschließen. Damit ist die monatliche Rate bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens garantiert.
Die Entscheidung für ein Forward-Darlehen ist die Entscheidung für maximale Planungssicherheit. Der Punkt wiegt vielfach höher als eine vermeintliche Zinsersparnis. Zu berücksichtigen ist, dass der Zins auch zu zahlen ist, wenn die Zinsen zum Auszahlungstermin mit einer dann neu abgeschlossenen Finanzierung günstiger wären. Das bedeutet: Es gibt eine Klientel, die auf einen Forward verzichten kann. Das sind #4472C4Darlehensnehmer, die eine anstehende Anschlussfinanzierung problemlos mit Barmitteln ablösen können!
Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB beachten!
Bei Zinsfestschreibungen von länger als 10 Jahren besteht nach Ablauf von 10 Jahren (nach vollständiger Auszahlung des Darlehens) gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ein Recht, das bestehende Darlehen ganz oder teilweise kostenfrei zu kündigen. Bei Inanspruchnahme dieses Sonderkündigungsrechts muss eine sechsmonatige Kündigungsfrist berücksichtigt werden.
Das Sonderkündigungsrecht kann für alle Darlehensnehmer interessant werden, bei denen das Darlehen vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt wurde oder dies innerhalb der nächsten fünf Jahre der Fall sein wird. Auch für diese Fälle bietet sich an, mit einer vorgezogenen Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens, den zukünftigen Zinsgewinn bereits heute in die Wege zu leiten.