Entscheidend für die Laufzeit einer Baufinanzierung ist der Tilgungsanteil, der am Anfang vereinbart wird. Der Mindesttilgungsanteil liegt bei 1% der Darlehenssumme. Der Tilgungsanteil ist aber nur selten fix. Da die meisten Baufinanzierungen in Form von Annuitätendarlehen vereinbart werden, nimmt der Tilgungsanteil während der Darlehenslaufzeit stetig zu. Eine Annuität besteht aus Zins-und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil berechnet sich dabei aus dem Darlehensrestsaldo. Da das Darlehen laufend getilgt wird, reduziert sich der Tilgungsanteil. Die gesamte Annuität bleibt aber während der Zinsbindungsphase konstant. Dies bedeutet, dass der Tilgungsanteil zunehmen muss, damit die Annuität (monatliche Rate) konstant bleibt.
Bei laufender Tilgung wächst der Tilgungsanteil quasi in den Zinsanteil hinein und ersetzt diesen Schritt für Schritt. Je höher der Zinsanteil, desto mehr Raum hat auch der Tilgungsanteil für das Wachstum. Bei einer Vollfinanzierung wird von Anfang an eine etwas höhere Tilgung vereinbart als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapitaleinsatz. Dies liegt daran, dass die Banken zu lange Laufzeiten vermeiden möchten. Das Darlehen sollte in den meisten Fällen noch vor der Rente zurückgeführt sein. Da aber Vollfinanzierungen auch einen höheren Zinssatz haben (aufgrund der Konditionsgestaltung), erreichen diese im Schnitt höhere Tilgungsanteile als konservative Baufinanzierungen.
Wenn Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung zusätzlich Gebrauch von den eingeräumten Sondertilgungsrechten machen, kann dies die gesamte Kreditlaufzeit erheblich verkürzen. Wer sich freiwillig verpflichtet Sondertilgungen zu leisten, kann sogar mit besseren Zinskonditionen rechnen – und zwar nicht nur bei einer Vollfinanzierung. Es sollte auch im Interesse des Kreditnehmers sein, sich so schnell wie möglich zu entschulden, um etwas mehr finanzielle Flexibilität zu haben. Eine abbezahlte Immobilie ist doch schließlich das Ziel einer jeden Baufinanzierung.