Tilgungsanteil bei einem Immobilienkredit im Auge behalten

Es erscheint auf den ersten Blick absurd – doch bei näherem Hinschauen stellt sich ein Aha-Effekt ein: Oft dauert es deutlich länger die niedrig verzinste Baufinanzierung zurückzuzahlen als einen Kredit mit höherem Zinssatz. Der Grund hierfür liegt in der gewählten Darlehensform – dem Annuitätendarlehen. Bei dieser Form der Baufinanzierung zahlt der Kreditnehmer während der Zinsbindung eine feste Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Der Zinsanteil errechnet sich aus dem laufenden Darlehenssaldo. Bei laufender Tilgung ist der Darlehenssaldo stets rückläufig, und so nimmt auch der Zinsanteil laufend ab. Da aber die gesamte Höhe der Annuität unverändert bleibt (konstante Rate), nimmt der Tilgungsanteil entsprechend zu.

Darlehensverträge, die während einer Hochzinsphase abgeschlossen wurden und zwischenzeitlich stark zurückgeführt wurden, können einen deutlich höheren Tilgungsanteil aufweisen als Darlehen mit niedriger Verzinsung. Wenn der Zinsanteil an der Darlehensrate stark abnimmt, kann also der Tilgungsanteil stärker zulegen. Da bei niedriger Verzinsung der Rückgang des Zinsanteils relativ beschränkt ist, kann der Tilgungsanteil im Verlauf der Zeit eine bestimmte Grenze nicht überschreiten. Um die Kreditlaufzeit zu verkürzen sollte deshalb bei einem Immobilienkredit mit niedriger Verzinsung ein relativ hoher Tilgungsanteil vereinbart werden. Auf diese Weise wird bei dem Kredit die fehlende Möglichkeit des Tilgungsanteils gegenüber einem hochverzinslichen Darlehen kompensiert.

Auf keinen Fall sollte der Fehler begangen werden, dass bei niedriger Verzinsung nur ein minimaler Tilgungsanteil, von beispielsweise nur einem Prozent, vereinbart wird. Die Zinsersparnis sollte auf jeden Fall zugunsten des steigenden Tilgungsanteils gehen. Eine andere Möglichkeit, um den fehlenden Zuwachs beim Tilgungsanteil zu kompensieren, ist die Ausnutzung von Sondertilgungsmöglichkeiten, die zwischenzeitlich bei fast jedem Immobilienkredit bis zu einer bestimmten Höhe kostenlos eingeräumt werden.

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