Ein Tilgungsdarlehen (auch als Abzahlungsdarlehen bezeichnet) ist gekennzeichnet durch immer gleiche Tilgungszahlungen. Die Tilgungsrate ist über die vereinbarte Laufzeit unveränderlich, wobei die Zinszahlungen davon unabhängig geleistet werden müssen. Da diese sich jedoch in Abhängigkeit von der jeweiligen Restschuld verändern, entstehen so insbesondere zu Beginn sehr hohe Zahlungsverpflichtungen. Der Vorteil dabei ist, dass das Darlehen sehr viel rascher als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen getilgt wird. Grundsätzlich sind Tilgungs- und Zinszahlungen als separate Raten zu entrichten, oft auch mit unterschiedlichen Intervallen (z.B. monatlich, quartalsweise etc.). Die Funktionsweise wird durch folgendes Beispiel verdeutlicht:
Darlehenssumme: 80.000 Euro
Zinssatz: 5,0% p.a. nominal
Laufzeit: 8 Jahre, es soll keine Restschuld bleiben
Dies bedeutet, dass per anno 10.000 Euro Tilgungsleistungen erbracht werden müssen, also bei z.B. monatlicher Zahlung eine Tilgungsrate von 833,33 Euro. Hinzu kommen Zinszahlungen, die sich bei diesem Beispiel auf insgesamt 16.166 Euro summieren, wobei allein im ersten Jahr ca. 3.770 Euro Zinszahlungen aufgebracht werden müssen. In diesem Beispiel beträgt der Effektivzinssatz 5,12% p.a., es werden jedoch keinerlei Bearbeitungs- oder Bereitstellungsgebühren berücksichtigt. Diese fallen in der Praxis jedoch an. Das Tilgungsdarlehen ist somit insbesondere für Personen geeignet, die vor allem die am Beginn anfallenden hohen Leistungsraten schultern können. Es besteht die Möglichkeit, eine anfängliche tilgungsfreie Zeit anzugeben, um die persönliche Situation auf die kommenden zahlungsintensiven Jahre abzustimmen – dies kann z.B. ideal sein, wenn zu Beginn der Baumaßnahme eine Doppelbelastung aus Mietzahlungen (da das Haus noch nicht bewohnt werden kann) und Darlehensrückzahlung vermieden werden soll. Das Tilgungsdarlehen ist mittlerweile ein recht weit verbreitetes Finanzierungsinstrument, weshalb der Interessent eine breit angelegte Anfrage für einen aussagekräftigen Vergleich anstreben sollte.