Geschlossene Immobilienfonds und offene Immobilienfonds sind Kapitalanlagen im Zusammenhang mit Immobilien, die bei näherer Betrachtung sehr unterschiedlich sind. Offene Fonds sind in der Regel börsennotiert und sind börsentäglich handelbar zum jeweiligen Tageskurs. Bei offenen wie geschlossenen Immobilienfonds ist das Anlagegut eine (oder mehrere) gewerblich genutzte Immobilie(n), das je nach Verwendungszweck, Lage und Auslastung laufende Erträge generieren soll. Geschlossene Immobilienfonds werden nicht börsentäglich gehandelt und sind auch wenig abhängig von Kursschwankungen. Die Fondsanteile – die de facto Unternehmensanteile sind – können nur während der Zeichnungsphase erworben werden.
Nach Platzierung der geplanten Tranche wird der Fonds geschlossen und fortan können die Anteile in der Regel eine sehr lange Zeit nicht mehr gehandelt werden. Übliche Bindungszeiten liegen dabei zwischen 5 und 15 Jahren. Der Ausstieg über einen Zweitmarkt (wie beispielsweise die Börse in Hamburg) verursacht hohe Verluste. Bei Anteilen von offenen Immobilienfonds gibt es im Gegensatz dazu eine Rückkaufverpflichtung der Fondsgesellschaft – selbst wenn kein Käufer an der Börse gefunden wird, muss die Gesellschaft die Anteile zum Tageskurs zurücknehmen. Auch die steuerliche Behandlung der Erträge und Ausschüttungen aus offenen und geschlossenen Immobilienfonds ist unterschiedlich:
Während bei offenen Fonds die Ausschüttungen Einnahmen aus Kapitalvermögen darstellen, sind Erträge (wie z.B. Mieteinnahmen) aus geschlossenen Fonds Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach Paragraph 15 EStG. Entstehen Verluste, können solche aus geschlossenen Fonds ggf. mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Verluste aus einem Geschäft mit offenen Fonds dürfen nur mit Gewinnen aus Veräußerungsgeschäften verrechnet werden. Ein weiterer sehr wichtiger Unterschied ist das Kapitalrisiko: Der maximale Verlust von Engagements in offene Fonds ist der Kapitaleinsatz, welcher zum Anteilskauf erfolgte. Bei geschlossenen Fonds kann je nach Art und Ausgestaltung der Gesellschaft sogar eine Nachschusspflicht bestehen, im Extremfall kann ein Anteilseigner sein gesamtes Vermögen verlieren.