Wann ist eine Kündigungsoption bei einer Baufinanzierung sinnvoll?

Immer mehr Finanzanbieter haben in ihrer Produktpalette Baufinanzierungen mit Kündigungsoption. Diese Produkte waren eigentlich schon längst überfällig, um den Kunden einen Ausstieg aus der Baufinanzierung während der Zinsfestschreibung ohne weitere Kosten zu ermöglichen. Auf den ersten Blick eine tolle Sache, doch bei näherer Betrachtung sollten die Abschlüsse von solchen Produkten genau überlegt werden. Die Frage, wie die Kündigungsoption bepreist wird und wie wahrscheinlich deren Ausübung ist, wird nachfolgend untersucht. Bei der Betrachtung der Wahrscheinlichkeit wird die Kündigung erst einmal nur von der Zinsentwicklung abhängig gemacht. Selbstverständlich gibt es auch persönliche Präferenzen, die eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen. Dazu gehören beispielsweise Umzug oder Scheidung.

Die meisten Kreditnehmer werden ihre bestehenden Zinsfestschreibungen aber aufgrund der Zinsentwicklung kündigen. Diese rationale Entscheidung macht Sinn in Zeiten der fallenden Zinsen. Dann ist es vorteilhaft die bestehende hochverzinsliche Finanzierung zu kündigen und eine günstigere abzuschließen. Die Kündigungsoption ist daher in Hochzinsphasen interessant, wenn von Zinssenkungen ausgegangen wird. Kreditnehmer müsste daher auch eine eigene Zinsmeinung besitzen. Die Wahrscheinlichkeit der Optionsausübung steigt also mit fallenden Zinsen. Die richtige Optionsbepreisung ist die Aufgabe der Bank.

Dabei muss die Option unter Berücksichtigung der Zinsvolatilität (Schwankungsbreite der aktuellen Marktzinsen) ermittelt werden. Die wenigsten Banken sind heute aufgrund der technischen Gegebenheiten im Stande die Option dieser Art fair zu bewerten. Die Bewertung erfolgt daher oft mit Hilfe eines pauschalen Aufschlages auf den Nominalzinssatz eines Darlehens ohne Kündigungsoption. Dies macht den Kredit deutlich teurer. Bevor also eine Baufinanzierung mit Kündigungsoption abgeschlossen wird, sollte geprüft werden in welcher Zinsphase sich der aktuelle Markt befindet. Rechnet man mit steil fallenden Zinsen, kann der Abschluss einer Kündigungsoption durchaus sinnvoll sein. Falls aber von einem Zinsanstieg ausgegangen wird, mach die Kündigungsoption nur in wenigen Fällen Sinn.

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