Der Mietkauf stellt eine alternative Form des Immobilienerwerbs im Vergleich zur Finanzierung über ein Kreditinstitut dar. Gerade bei wenig oder keinem Eigenkapital kann so über die sowieso anfallenden Mietzahlungen nach und nach das Eigentum an der Immobilie erworben werden. Doch gibt es hier auch einige wichtige Punkte zu beachten.
Mietkauf oder Optionskauf?
Es existieren zwei voneinander zu unterscheidende Modelle des Mietkaufs: Der klassische Mietkauf oder aber der Optionskauf. Beim klassischen Modell schließen Vermieter und Mieter einen Vertrag für eine bestimmte Laufzeit, während dem die monatlichen Mietzahlungen teilweise auf den Kaufpreis der Immobilie angerechnet werden. Im Prinzip handelt es sich um eine Stundung der Kaufsumme und der Zinsen durch den Vermieter.
Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit ist der Mieter verpflichtet, die Immobilie (ggf. gegen Zahlung des Restkaufpreises) zum vereinbarten Preis zu erwerben. Beim Optionskauf (welcher vorwiegend von Wohnungsgenossenschaften angeboten wird) besetzt der Mieter Lediglich die Option, am Ende der Laufzeit die Immobilie zu erwerben oder eben nicht. Bei beiden Modellen müssen sich Anbieter und Mieter über die Art der Verwaltung des Geldes, eventuelle Gewinnbeteiligungen, involvierten Zinsen und mögliche Sondertilgungen einigen.
Vor- und Nachteile
Grundsätzlich sind Miet- und Optionskäufe Nischenprodukte. Diese Art des Immobilienerwerbs konnte sich nie wirklich erfolgreich am Markt manifestieren, obwohl nur wenig oder kein Eigenkapital benötigt wird und eine Unabhängigkeit von der Zinsentwicklung am Markt besteht. Beim Optionskauf kommt zusätzlich der Vorteil der flexiblen Entscheidungsmöglichkeit über den letztendlichen Kauf hinzu. Diesen Vorteilen stehen jedoch nicht unerhebliche Nachteile gegenüber – der Teufel steckt hier vor allen Dingen im Detail:
So sind die regelmäßig vom Mieter zu entrichtenden Raten relativ teuer, denn neben der reinen Benutzungsmiete müssen Tilgung und Zinsen abgegolten werden. Viele Bankangebote für ähnliche Kaufpreise sind oft viel billiger und bieten zudem noch Sondertilgungsmöglichkeiten. Da der Mieter bei Mietkaufmodell verpflichtet ist, am Ende der Laufzeit die Immobilie auch zu erwerben, gibt es keine Möglichkeit finanzielle Engpässe abzufedern. Die Konditionen sind meist vom Vermieter festgelegt und beinhalten nicht selten überteuerte Preise, Zinsen oder weitere Bedingungen. Miet- und Optionskaufmodelle werden zudem oft für Objekte genutzt, die in einem mangelhaften oder schlechten Zustand sind und sich über den Primärmarkt kaum verkaufen lassen. Fördermittel sind bei Mietkaufmodellen auch kaum möglich – ganz im Gegensatz zu herkömmlichen Immobilienfinanzierungen über ein Kreditinstitut.