Die „Idealerwartung“ eines Anlegers an einen geschlossenen Immobilienfonds lauten Kapitalsicherheit, Risikoverteilung zu Gunsten des Gesamtanlageportfolios und eine attraktive Nachsteuerrendite. Dabei haben Immobilien einen Ruf als inflationsresistente und kapitalmarktunabhängige Anlageform, jedoch sollte vor dem Engagement in einen bestimmten Fonds sehr gut recherchiert werden, welche Anlagestrategie hier verfolgt wird. So unterschiedlich wie die möglichen Anlagestrategien sind auch die Renditeerwartungen. Als Faustregel kann die Aussage gelten, dass ein umso höheres Anlagerisiko besteht, je höher die prospektierte Rendite ist.
Geschlossene Immobilienfonds investieren nicht nur in Gewerbeimmobilien, um über die jeweils folgenden Mieteinnahmen Erträge zu erzielen – es gibt auch zusätzliche Ansätze, wie beispielsweise die Margenerzielung bei Grundstücks- und Gebäudedifferenzgeschäften. Je nach Ausrichtung und Risikostrategie können so prägnant unterschiedliche Renditeziele für das Fondskonzept definiert werden. Welches Risiko dabei der Anleger eingehen möchte, hängt von persönlicher Risikoneigung, der Gesamtportfolioabstimmung und natürlich auch dem zur Verfügung stehenden Kapital ab. Grundsätzlich sollten Bindungen über geschlossene Fonds nur mit frei zur Verfügung stehendem Kapital eingegangen werden – das Risiko eines kreditfinanzierten Engagements beispielsweise ist vielfach höher als ein mit freiem Kapital eingegangenes.
Renditen mit einem sicherheitsorientierten Schwerpunkt können bei geschlossenen Immobilienfonds bei etwa 5 bis 8 Prozent p.a. liegen, Renditen darüber hinaus unterstellen meist Erträge aus weiter gefassten Risikoanlagen aus dem Immobilienbereich. Sehr zu Lasten einer Rendite können die Kosten eines geschlossenen Fonds gehen: Neben einem Ausgabeaufschlag (oft 5 %) sind meist jährliche Zahlungen für Gebühren und Serviceleistungen z.B. an die Fondsgesellschaft fällig. Der Anleger sollte sich hierüber vorab hinreichend informieren, denn es bestehen mitunter große Unterschiede. Große Kostenpositionen sind vor allem die Kapitalvermittlung und die Kosten für die Anlegerwerbung.