Geschlossene und offene Immobilienfonds unterscheiden sich sehr stark voneinander. Offene Immobilienfonds engagieren sich in eine Vielzahl unterschiedlicher Gewerbeimmobilien, von Bürohäusern über Ladenlokale bis zu Lagerflächen. Zusätzlich können je nach Fondsauslegung verschiedene andere Assetklassen (wie z.B. Zinspapiere oder Geldmarktanlagen) beigemischt werden. Das Kapital der Fondsanleger stellt das Fondssondervermögen dar, dessen Verteilung und Verwendung auch einer staatlichen Aufsicht (durch die BaFin) unterliegt. Die Fondsanteile sind börsentäglich handelbar und die Wertentwicklung kann so gut wie ständig verfolgt werden.
Geschlossene Immobilienfonds stellen unternehmerische Beteiligungen dar, verbunden mit dem wirtschaftlichen Erfolg oder Misserfolg eines oder einer Auswahl von bestimmten, definierten Projekten. Diese Beteiligungsmodelle unterliegen keiner Aufsicht durch die Finanzbehörden und der Anteilserwerb ist nur während der Zeichnungsphase möglich. Einmal erworbene Anteile (durch Beitrittserklärung) können nicht mehr oder nur unter sehr großen Verlusten veräußert werden – das Kapital ist über viele Jahre gebunden. Die Wertentwicklung der Anlage kann nicht so regelmäßig wie bei offenen Fonds verfolgt werden. Die Erträge werden meist durch Mieteinnahmen und einen späteren Verkauf mit Gewinn generiert, wobei der Anteilsinhaber in der Regel keinerlei Einfluss auf die entsprechenden Aktionen besitzt.
Für die Kapitalanlage in geschlossene Immobilienfonds ist darüber hinaus meist ein Mindestkapital von mehreren tausend Euro notwendig – offene Fonds können auch bereits mit sehr viel weniger Kapital erworben werden und binden das Kapital nicht so langfristig. Für beide Fondsprodukte gibt es allerdings auch einige Punkte, die durchaus Gemeinsamkeiten zeigen: So sollte sich der Anleger immer über die notwendigen Grundlagen, die Kostenstruktur (z.B. Management- und Verwaltungsgebühren) sowie das Branchenumfeld und die lokalen Marktgegebenheiten informieren, um das mögliche Anlagerisiko besser einschätzen zu können.